تطور الأصول الحقيقية في سوق العملات الرقمية

إن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في سوق الأصول الرقمية. فقد ظهرت توكنات الأصول وإصدارات التوكنات الأمنية ( STO ) في وقت مبكر من عام 2018، ولديها العديد من أوجه التشابه مع مفهوم RWA الحالي. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور إلى حجم ناضج بسبب عدم وجود إطار تنظيمي سليم وافتقارها إلى ميزة العائد المحتمل الملحوظ.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة الأمريكية، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بوضوح معدلات الإقراض للعملات المستقرة في صناعة التشفير. ولذلك، أصبح توكينيز سندات الخزانة الأمريكية كعقود أصول حقيقية جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية، في استكشاف مجال الأصول الحقيقية.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت بعض مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري من عدة جوانب، وزيادة تنوع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عتبة الاستثمار. ستقوم هذه المقالة بتحليل هذه المشاريع ودراسة مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي العقارات في أمريكا الشمالية، ستتركز المناقشة ذات الصلة على السوق في أمريكا الشمالية.

طرق توكنينغ سوق العقارات

يحتوي سوق العقارات على فرص استثمارية ضخمة. أظهرت دراسة في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار، بينما تصل قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا إلى 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من سوق العقارات المرمزة هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقاري أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تتجلى هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. التمويل لملكية العقارات المجزأة
2. منتجات مؤشر سوق العقارات في المناطق المحددة
3. الرهن العقاري لعملة الرموز العقارية

بالإضافة إلى ذلك، فإن توكن العقارات على سلسلة الكتل لديه القدرة على تعزيز شفافية الأصول العقارية وديمقراطية الحوكمة.

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) و الأصول الرقمية RWA بالعديد من أوجه التشابه في تقديم فرص استثمار عقاري مجزأة، حيث أنها تقلل من عتبة الاستثمار وتعزز من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً لا تقدم فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، وتحافظ على نمط تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن الفحص والتشغيل وبنية الاستثمار للأصول ضمن إطار تنظيمي صارم، يوفر إطارًا مرجعيًا لمشاريع الأصول الرقمية RWA.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدار العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم واضح لبعض مزاياها وعيوبها:

المميزات:

• خفض عتبة الاستثمار في العقارات
• زيادة سيولة الأصول العقارية
• توفير خيارات استثمارية متنوعة للمستثمرين
• تعزيز الشفافية المحتملة في سوق العقارات

العيوب:

• الإطار القانوني والتنظيمي غير مكتمل
• نقص الخبرة التشغيلية الناضجة
• قد تترتب تكاليف إضافية خلال عملية الرموز.
• آلية حماية حقوق المستثمرين بحاجة إلى تحسين

عند دراسة حالات محددة بعمق، تم اكتشاف أنه بسبب اختلافات في الإدارة وطرق المنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا فعلية مختلفة خلال عملية التشغيل.

تحليل الحالة

تختار هذه الفصل ثلاثة مشاريع عقارية للأصول الحقيقية (RWA) للتحليل. يعتمد كل مشروع على طرق مختلفة لتوكنينغ سوق العقارات، ولديه تمثيل خاص في مجاله. يجب ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مرحلة مبكرة، ولم تخضع منتجاتها بعد لاختبارات واسعة وطويلة الأمد في السوق.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول الرقمية العقارية، يركز على توكينغ العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد من خلال Ethereum و Gnosis blockchain (، بشكل رئيسي على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية، وتقوم بتوكنين العقارات المملوكة وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى جهة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقار على حاملي التوكنات. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التوكنين، إلا أن هناك فصل قانوني بينها وبين الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو موضح على موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن الوفاء بالتزاماتها، يحق لحاملي التوكنات تعيين شركة أخرى لإدارة العقار المملوك. ومع ذلك، فإن الاتفاقية لا تفرض على RealT المشاركة في الاستثمار في توكنات العقارات التي تروج لها في السوق. يمكن للمستخدمين الذين يمتلكون توكنات العقارات الحصول على عائد شهري من إيجار المنزل، حيث يتم خصم حوالي 2.5٪ كاحتياطي للصيانة و10٪ كرسوم إدارة عادةً.

كمثال على عقار في مونتغومري، تبلغ القيمة الإجمالية لرموز العقار 323,020 دولارًا، وسعر كل رمز 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 رمزًا. ينتج عن هذا العقار دخل إيجار شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم إجمالي 622 دولارًا من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا، بإجمالي سنوي قدره 23,736 دولارًا. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولارًا، ونسبة الربح السنوي 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من الرموز للسوق، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجارات، وتستلم الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، ويتقاضى منصة الاستثمار 2% فقط مقابل توكن العقار، واختيار الهيئة الإدارية والإشراف عليها. تسمح هذه الطريقة لفريق RealT بتوفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وتحويلها إلى رموز وطرحها في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر بين المستثمرين، فإنه يطرح أيضًا تحديات. عندما يكون استثمار المستثمرين صغيرًا جدًا، تصبح تكاليف إدارة الشركة مرتفعة لدرجة أنها تصبح غير مستدامة. بالإضافة إلى ذلك، تختار RealT إدارة العقارات التي تمتلكها من خلال وكالة إدارة؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من العقار، فسوف تسعى لتقليل تكاليف الإدارة؛ لأن الإدارة السيئة ستؤثر سلبًا عليهم بشكل كبير. ولكن إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فإن ذلك سيقلل أولاً من سيولة الرموز، وثانيًا، لن يقوم المساهمون الصغار في العقار بأداء مسؤولياتهم الرقابية. يتوقع جميع حاملي الرموز أن يقوم المساهمون الكبار بالإشراف على كفاءة وواجب وكالة الإدارة المعينة. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر إلى الدافع الكافي لاختيار وكالة الإدارة بعناية والمشاركة بنشاط في الإشراف، مما يجعل من الصعب جدًا على العديد من المستثمرين الأفراد الإشراف على وكالة الإدارة بشكل فعال.

عرض أحدث عشرة رموز عقارية مباعة في سوق RealT، واستخدام متصفح blockchain ذي الصلة للعثور على عدد حاملي كل عقار. تقسم RealT العقارات إلى كميات مختلفة من الرموز لضمان أن يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، حيث يتجاوز عدد حاملي اثنين من العقارات 1000 شخص.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% من المستثمرين يستثمرون بين 500 و 2,000 دولار، و1% من المستثمرين يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يشير إلى أن RealT قد نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار العقارات لمستثمري التجزئة وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا للبيانات المستخرجة من عنوان المحفظة على شبكة Gnosis الرئيسية لـ RealT، قامت RealT بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تتراوح رسوم المنصة بين 2.5% إلى 3% تقريبًا من الإيجارات، وذلك بناءً على تقلبات رسوم الصيانة والتأمين والضرائب، مما يعادل إيرادات المنصة في العامين الماضيين حوالي 150K إلى 180K دولار. ومع ذلك، نظرًا لعدم وجود إلزام على RealT للمشاركة في استثمارات العقارات، وإذا اختارت المشاركة، فلا توجد قيود أو توضيحات محددة على مستوى مشاركتها، وبالتالي فإن الأرباح التي تجنيها RealT من دخل الإيجارات غير معروفة.

من منظور الهيكل التنظيمي، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا يمتلك هذا الكيان أي أصول عقارية؛ بل يعمل ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لمجموعة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الغرض الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالاستثمار في جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة فقط. أخيرًا، قامت RealT بتأسيس سلسلة LLC مناسبة لكل عقار مستثمر. كفرع لـ Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC عقارًا محددًا ورموزًا مناسبة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان عدم تأثير أي مشاكل مالية أو قانونية لعقار ما على العقارات الأخرى أو على عمليات الشركة الأم تحت RealT.

باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، يسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمي. تُستخدم Parcl لتقديم الأصول التركيبية المرتبطة بالعقارات إلى السوق من خلال هيكل AMM. أطلقت Parcl Parcl LabsPrice Feed، لإنشاء مؤشر عقاري لمنطقة معينة يعتمد على سجلات مبيعاتها التاريخية. يمكن أن يختلف طول فترة السجل التاريخي بناءً على تكرار تداول العقار. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين فرصة المضاربة على اتجاه أسعار العقارات، وتأسيس مراكز صعودية أو هبوطية على أسعار العقارات في تلك المنطقة.

هذه الطريقة، لعدم وجود معاملات عقارية فعلية، تجعل Parcl تتجنب الانغماس في المشكلات القانونية المتعلقة بتشغيل العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض عما إذا كانت تعتبر حقاً مشروع RWA عقاري، لأنها لا تتوافق تماماً مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهي مشروع RWA تحظى بشعبية نسبية، وقد تلقت استثمارات من بعض الشركات المعروفة، ومن المعقول تضمينها في مناقشات تنوع منتجات RWA العقارية بسبب تفردها.

تم إطلاق الشبكة التجريبية لـ Parcl على سولانا في مايو 2022، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يحقق الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

تتميز منتجات Parcl بسهولة الاستخدام وتحديث سريع، حيث أن مزودي الأسعار في Parcl Labs وتصميم سوق المؤشرات قد نضج بشكل ملحوظ. من الناحية التشغيلية، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق Parcl Point وReal Estate Royale وغيرها من برامج جذب المستخدمين. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بمستوى منخفض نسبياً من الاهتمام في السوق وحصة السوق، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. قد يشير ذلك إلى حد ما إلى أن الأصول الرقمية لم تستعد بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض الشركات الكبرى في مجال الأصول الرقمية أيضًا منتجات في اتجاه العقارات RWA. وقد أعلنت بعض الشركات أن فريق عملتها الرقمية للبنك المركزي يحاول دعم المستخدمين في تحويل العقارات إلى رموز وبالتالي الحصول على قروض عقارية. هناك أيضًا مشاريع تتعاون مع شركات أخرى لدعم اقتراض الرهون العقارية. تقدم بعض المشاريع خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، لكن هذه الخدمة تقتصر فقط على رموز العقارات التي تصدرها. جوهريًا، تشبه هذه الخدمة منتجات اقتراض الرموز، ولا تعزز بشكل جوهري سيولة رأس المال لمالكي العقارات الأفراد.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وعلى الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على العقارات المرمزة. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات الملكية إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص في ولاية ديلاوير. بعد ذلك، ستقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي للعقار المرمز، حيث يمكن للمالك إيداع الرموز كضمان للقرض والاقتراض، وستكون حدود القرض مستندة إلى قيمة الرموز.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري، بعد أن يستخدم المستخدمون قرض الرهن العقاري من البنك لشراء العقار، يمكنهم تحويل ملكية العقار إلى رموز لتمويله. تُستخدم الأموال التي تم الحصول عليها لسداد قرض الرهن العقاري للبنك، ثم يقوم العملاء بسداد هذا القرض للبروتوكول بمعدل فائدة ثابت.

تظل عمليات Reinno نموذجًا مركزيًا وغير متصل بالإنترنت، حيث يحتاج العملاء عادةً إلى زيارة المكتب وتقديم مستندات العقارات. هناك بعض المخاطر الواضحة من اتخاذ مثل هذه المقاربة. أولاً، إذا اختار المقترض التخلف عن السداد والتوقف عن سداد القرض، فإن Reinno بصفتها مزود خدمة رمزية بدلاً من المقرض، ستواجه صعوبة في اتخاذ