الأصول العقارية الحقيقية: الكتل داخل السلسلة

الأصول الحقيقية ( RWA ) ليست شيئًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، فقد كانت موجودة منذ عام 2018، مشابهة لمفهوم إصدار رموز الأصول ورموز الأمن ( STO ) في ذلك الوقت. ولكن بسبب عدم كفاية التنظيم وغياب مزايا العائد الواضحة، لم تتمكن المحاولات المبكرة من تحقيق الحجم.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد السندات الحكومية الأمريكية بشكل كبير معدلات الإقراض للعملات المستقرة في صناعة التشفير. أصبح توكينز السندات الحكومية الأمريكية كأصول حقيقية جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. بدأت مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف الأصول الحقيقية.

ظهرت في السنتين الماضيتين بعض مشاريع RWA العقارية، تهدف إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنويع منتجات الاستثمار، وتقليل عتبة الاستثمار. ستقوم هذه المقالة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والأسواق المحتملة، مع التركيز بشكل رئيسي على سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكينغ سوق العقارات

سوق العقارات يحتوي على فرص استثمارية هائلة. تشير بيانات مارس 2023 إلى أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية بلغت 1.3 تريليون دولار، بينما بلغت القيمة العالمية 2.66 تريليون دولار.

توجد ثلاثة أشكال رئيسية لسوق العقارات المميزة بالرموز:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. منتجات مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة
3. قروض الرهن العقاري بالرموز العقارية

يمكن أن تعزز توكنات العقارات أيضًا شفافية الأصول وديمقراطية الحوكمة.

تُشبه صناديق استثمار العقارات ( REIT ) و RWA العقارية في تقديم فرص استثمار مجزأة، حيث كلاهما يقلل من عتبة الاستثمار ويعزز السيولة. ومع ذلك، فإن صناديق REIT التقليدية عادةً لا تقدم فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج تشغيل مركزي. ومع ذلك، فإن الإطار التنظيمي والهياكل الاستثمارية لصناديق REIT توفر مرجعًا لمشاريع RWA العقارية.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدار العامين الماضيين، فهمنا مزاياها وعيوبها:

المزايا:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة سيولة العقارات
• خلق فرص استثمارية جديدة
• تعزيز شفافية الأصول

العيوب:

• التنظيم غير واضح
• نقص الإطار القانوني الناضج
• تكلفة الامتثال التشغيلي عالية
• زيادة تعقيد الإدارة

تختلف المشاريع المحددة بسبب اختلاف الإدارة ونهج المنتج، حيث تختلف الظروف التشغيلية الفعلية.

تحليل الحالة

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية، يركز على توكن العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد من خلال البلوكتشين الإيثيريوم وGnosis.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتوثيقها قانونياً، مع تعيين جهة إدارة طرف ثالث مسؤولة عن الإدارة والصيانة وجمع الإيجارات. يتم توزيع الإيجارات بعد خصم الرسوم على حاملي الرموز. تتولى RealT عملية توثيق الرموز، ولكنها معزولة قانونياً عن الشركة المالكة لأصول العقارات. يمكن لمالكي الرموز تعيين شركة إدارة جديدة في حالة تخلف الشركة عن السداد. يحصل المستخدمون على حصة من إيجار العقار شهرياً، بعد خصم حوالي 2.5% كاحتياطي صيانة و10% كرسوم إدارة.

خذ عقارًا في مونتغومري كمثال، بقيمة إجمالية 323,020 دولار، سعر كل توكن 52.10 دولار، بإجمالي 6,200 توكن. الإيجار الشهري 2,600 دولار، بعد خصم 622 دولار من التكاليف، صافي الربح 1,978 دولار، سنويًا 23,736 دولار. يحصل كل توكن على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل الربح السنوي 7.35%.

تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك، وتحافظ على نموذج خالي تقريبًا من المخاطر. تأخذ الهيئة الإدارية 8% من الإيجارات، وتأخذ الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، وتفرض منصة الاستثمار رسومًا قدرها 2%. وهذا يسمح لـ RealT بالتركيز على العثور على عقارات مؤهلة وتوكنها.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يقلل من المخاطر، فإنه يجلب أيضًا تحديات. قد يؤدي حجم ملكية المستثمرين الصغير إلى ارتفاع تكاليف الإدارة. قد توجد تضارب مصالح بين RealT وحاملي الرموز، مما يتضمن مسائل اختيار وإشراف الهيئات الإدارية.

تحليل أحدث عشرة رموز عقارية تم بيعها بالكامل يظهر أن RealT قامت بتفتيت العقارات إلى رموز بقيمة حوالي 50 دولار/رمز. يقع معظمها في ديترويت، ويبلغ عدد المالكين حوالي 500، ويمتلك عقاران أكثر من 1000 شخص.

حوالي 90% من المستثمرين يستثمرون أقل من 500 دولار، و 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و 1% يتجاوزون هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT قد قدمت إلى حد ما سوق الاستثمار العقاري للأفراد، مما زاد من سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات تداول شبكة Gnosis، قامت RealT بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. الرسوم على المنصة تتراوح حوالي 2.5%-3% من الإيجار، ومتوسط الإيرادات على مدار العامين الماضيين هو 15-18 ألف دولار. نظرًا لأن مستوى استثمار RealT غير واضح، فإن أرباحها من إيرادات الإيجارات غير قابلة للتحديد.

تأسست RealT في ولاية ديلاوير Real Token Inc. ككيان تشغيلي أساسي، ولا تمتلك أصولًا عقارية. تعمل Real Token LLC كالشركة الأم لشركة العقارات، ولا تمتلك أيضًا أصولًا، وتهدف بشكل أساسي إلى تبسيط الإجراءات القانونية. يتم تأسيس سلسلة LLC المقابلة لكل عقار استثماري، كفروع لشركة Real Token LLC، ويمتلك كل منها عقارًا محددًا ورموزًا. تم تصميم هذه الهيكلية لعزل المشكلات القانونية والمالية المتعلقة بالعقار الفردي.

باركل

باركل هي منصة استثمار DeFi تتيح للمستخدمين تداول التغيرات في أسعار سوق العقارات العالمية. يوفر باركل أصولًا تركيبية مرتبطة بالعقارات من خلال هيكل AMM. أطلق باركل خدمة Price Feed لإنشاء مؤشر عقاري لمناطق معينة، مما يتيح للمستثمرين المضاربة على اتجاهات أسعار العقارات.

تجنب هذه الطريقة المشاكل القانونية المرتبطة بعمليات بيع وشراء العقارات الفعلية. على الرغم من عدم توافقها تمامًا مع معايير RWA، إلا أن Parcl حصلت على استثمارات من شركات معروفة مثل Coinbase وSolana Ventures، مما يجعلها جديرة بالاهتمام عند مناقشة تنوع منتجات RWA العقارية.

أطلق Parcl شبكة الاختبار في مايو 2022 على سولانا، والآن TVL 16 مليون دولار. ولكن بعد أكثر من عام من التشغيل، لم يكن هناك اهتمام كبير، حيث بلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين اليومي أقل من 50 شخصاً.

على الرغم من أن المنتج سهل الاستخدام وسريع الترقية، وتصميم سوق المؤشرات ناضج، والفريق يروج بنشاط، إلا أن Parcl يحتفظ بمستوى منخفض من الاهتمام وحصة السوق، وقاعدة المستخدمين صغيرة، وحجم التداول محدود. قد يشير هذا إلى أن سوق التشفير لم يكن مستعدًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض الشركات الكبيرة في مجال التشفير مثل Ripple و MakerDAO أيضًا منتجات العقارات RWA. أعلنت Ripple عن محاولتها دعم المستخدمين في توكين العقارات وإجراء الرهن العقاري. تتعاون MakerDAO مع Robinland لدعم اقتراض الرهن العقاري العقاري. كما تقدم RealT خيار استخدام رموز العقارات التي تصدرها كضمان للقروض.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وقد قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA جديرين بالذكر:

1. خدمات القروض القائمة على العقارات المرمزة: يقدم أصحاب المنازل الوثائق إلى Reinno، وبعد الموافقة يتم إنشاء شركة SPV في ولاية ديلاوير. تقوم Reinno بإنشاء عقود ذكية للرموز العقارية، ويمكن للمالكين استخدام الرموز كضمان للحصول على القروض، وحدود القرض تعتمد على قيمة الرموز.

2. تمويل الرهن العقاري: بعد أن يشتري المستخدم العقار باستخدام رهن مصرفي، يمكنه توكين ملكية العقار لتمويل. تُستخدم الأموال لسداد الرهن العقاري المصرفي، ويسدد العميل القرض بمعدل فائدة ثابت وفقًا للاتفاق.

تتبنى Reinno نموذج مركزي غير متصل، حيث يجب على العملاء تقديم مستندات العقار. هذه الطريقة تحمل مخاطر واضحة:

1. عند تخلف المقترض عن السداد، سيكون من الصعب على Reinno مقاضاته، لأنه لا يمتلك العقار المرهون.
2. قد يؤدي بيع المالك للعقار أو وقف سداد البنك بعد الاقتراض إلى نقل الملكية، مما يجعل من الصعب على Reinno منعه.

قد تكون هذه المخاطر واحدة من أسباب توقف المشروع. تحتاج RWA العقارية في المستقبل إلى إطار قانوني أكثر نضوجًا لحل هذه المشاكل.

الاستنتاج

لا تزال RWA العقارية مفهومًا ناشئًا، ولم تتشكل بعد سوق واضحة أو مشاريع رائدة. حجم المشاريع الحالية وقاعدة المستخدمين صغيرة نسبيًا. يحتاج هذا المجال إلى تشغيل متوافق بشكل صارم وإطار قانوني ناضج. بعض المشاريع تتبنى هيكل عزل المخاطر أو تختار المنتجات المالية المتعلقة بالعقارات كأهداف استثمارية لتقليل المخاطر. ومع ذلك، لا يزال تحقيق الإمكانات الكاملة لـ RWA العقارية يتطلب تقدمًا تشريعيًا وامتثالًا تشغيليًا.

فيما يتعلق بالتشريع، تفتقر الأصول العقارية RWA إلى إطار عمل واضح ومتسق. هناك خلافات بين الهيئات التنظيمية الأمريكية حول تصنيف الرموز، ولا يوجد أيضًا إطار مرجعي دولي. تؤدي هذه الاختلافات إلى عدم وضوح القواعد، مما يهدد المستثمرين ويعرض الجدوى طويلة الأمد لتوكنات العقارات للخطر.

على الرغم من الارتباك التنظيمي، لا يزال هناك العديد من الشركات المالية و شركات التشفير المعروفة التي تحاول الاستفادة من الأصول العقارية RWA. أثبتت عدد قليل من المشاريع خلال عام إلى عامين من التشغيل جدواها بشكل أولي. باعتبارها جزءاً مهماً من الاستثمارات المالية، نعتقد أنه مع إنشاء وتحسين الإطار القانوني ذات الصلة، ستشهد الأصول العقارية RWA تطوراً سريعاً.