Tokenização de ativos imobiliários: estado atual, casos e perspectivas futuras

Introdução

A tokenização de ativos imobiliários não é um conceito novo no mercado de criptomoedas. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança (STO) surgiram, com semelhanças ao conceito atual de ativos físicos (RWA). No entanto, devido à estrutura regulatória incompleta e à falta de vantagens significativas nos retornos potenciais, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o contínuo aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA superaram significativamente as taxas de juros de empréstimos em stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA em RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Como resultado, projetos DeFi conhecidos como MakerDAO, Compound e Aave, bem como algumas instituições financeiras tradicionais e governos, começaram a explorar o campo dos RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles têm como objetivo expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este estudo explora, através de uma análise de casos, as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente em ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado será predominantemente relacionada ao mercado imobiliário norte-americano.

Método de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo cheio de oportunidades de investimento. De acordo com os dados de março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares, enquanto o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo, e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos são principalmente apresentados em três formas:

1. financiamento da propriedade imobiliária descentralizada.

2. produto do índice do mercado imobiliário em regiões específicas.

3. tokenizar imóveis como colateral.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain também aumentaram a transparência dos ativos imobiliários e a governança democrática.

Os fundos de investimento imobiliário (REIT) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis que geram receita. Os REITs oferecem aos investidores comuns a oportunidade de obter renda baseada em dividendos e retornos totais, além de ajudar a promover o desenvolvimento do mercado imobiliário regional. Os REITs e os ativos imobiliários tokenizados (RWA) têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, na redução eficaz do limite de investimento e no aumento da liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos RWA imobiliários têm as características mencionadas acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, descobri que, devido a diferenças na gestão e na abordagem do produto, cada projeto enfrenta situações diferentes na sua operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto adota diferentes abordagens para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em suas respectivas áreas. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e teste de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019 e é um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focando em tornar imóveis residenciais nos EUA disponíveis para investimento principalmente através da blockchain Ethereum e Gnosis ( em Gnosis ).

A RealT adquire imóveis residenciais e tokeniza as entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com as normas dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e a arrecadação de aluguéis desses imóveis são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução das despesas, os aluguéis gerados por imóveis específicos são distribuídos aos seus detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, ela está legalmente separada da empresa que possui os ativos imobiliários. De acordo com a descrição em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens têm o direito de nomear outra empresa para gerenciar a empresa que detém os contratos de propriedade. Vale ressaltar que eles não exigem necessariamente um co-investimento nos imóveis que introduzem no mercado. Os detentores de tokens dos imóveis podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel do imóvel, excluindo cerca de 2,5% de reserva para manutenção e taxa de administração, sendo que a taxa de administração é normalmente cerca de 10% do valor.

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total da tokenização imobiliária é de 323.020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por Token, sendo emitidos 6.200 Tokens. A propriedade gera uma receita de aluguer mensal de 2.600 dólares. Após deduzir os custos operacionais e de gestão, que totalizam 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em um rendimento anual de 23.736 dólares. Assim, cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de rendimento anualizada de 7,35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% da tokenização, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes e mantém um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel, além da parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e levar sua tokenização ao mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Surge um problema quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que o custo de gestão da empresa se torna inviável. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande propriedade sobre o imóvel, isso pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. Contudo, se a participação da RealT for demasiado grande, isso pode ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas podem também se tornar aproveitadores. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode não ter incentivos suficientes para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, enquanto muitos investidores também têm dificuldade em supervisionar eficazmente a entidade gestora.

Eu verifiquei os dez últimos Tokens esgotados no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relevante para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

Como mostrado no gráfico, a RealT divide propriedades em diferentes quantidades de Tokens, fazendo com que o preço de cada Token seja de cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando isso com o número de Tokens de cada detentor, é possível entender o alcance do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investe mais do que esse montante. Isso indica que a RealT, de certa forma, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e em aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT (, endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com as despesas de manutenção, seguros e impostos, situando-se entre 2,5% e 3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação no investimento imobiliário, nem fornece restrições ou diretrizes específicas sobre o nível de participação que pode ser escolhido para investir, a receita obtida pela RealT dos rendimentos de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT fundou a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela atua apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT cria uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços no mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos utilizando a arquitetura AMM. O Parcl introduz o feedback de preço do Parcl Labs, criando índices para propriedades imobiliárias em regiões específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar conforme a frequência de transações da propriedade. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades imobiliárias, podendo fazer long ou short nos preços imobiliários.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que não envolve imóveis reais na operação da plataforma. Alguém poderia argumentar se realmente se trata de um projeto RWA de imóveis, uma vez que não atende aos padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos da Coinbase, Solana Ventures, DragonFly e de muitos outros nomes importantes da indústria. Incluir discussões sobre as possibilidades de diversificação de RWA de imóveis é razoável.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL atual de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feedback de preços do Parcl Labs e o design do mercado de índices são bem elaborados e fáceis de usar.

Em termos de operação, a equipe da Parcl está ativamente a lançar programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e um volume de negócios limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos indexados de imóveis.

Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem seus imóveis como garantia para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital de banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO integrou-se com a RobinLand para apoiar empréstimos hipotecários imobiliários. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, mas esse serviço é limitado apenas aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais parecido com um produto de empréstimo de tokens, e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados com imóveis RWA que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos do imóvel para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito especial (, também conhecida como SPV, no estado de Delaware, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar riscos financeiros. Sua posição legal como empresa independente garante a segurança das suas obrigações.