Токенизация активов недвижимости: текущее состояние, примеры и перспективы

Введение

Токенизация активов в недвижимости не является новой концепцией на рынке криптовалют. Еще в 2018 году появились токенизация активов и выпуск токенов, соответствующих ценным бумагам (STO), что имеет схожие черты с концепцией реальных активов (RWA) сегодня. Однако, из-за недостатков в регуляторной базе и отсутствия значительных преимуществ потенциальной прибыли, эти ранние попытки не смогли развиться в зрелую рыночную сегментацию.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки по займам стейблкоинов на рынке криптовалют. Поэтому токенизация государственных облигаций США в RWA стала все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате известные DeFi проекты, такие как MakerDAO, Compound и Aave, а также некоторые традиционные финансовые учреждения и правительства начали исследовать область RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость, разнообразие инвестиционных продуктов в этой области и снижение барьеров для входа инвесторов. Данное исследование с помощью анализа случаев рассматривает достоинства и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на активы и инвесторов в североамериканской недвижимости, обсуждение соответствующих политик, норм и рыночных условий также будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой огромную область, полную инвестиционных возможностей. Согласно данным за март 2023 года, стоимость上市 рынка недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, в то время как размер глобального上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих задач: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов в недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. финансирование децентрализованной собственности на недвижимость.

2)Специфические индексы рынка недвижимости в определенных регионах.

3. токенизация недвижимости в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна также усилили прозрачность активов в недвижимости и демократическое управление.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость, генерирующую доход. REIT предоставляет обычным инвесторам возможность получать доход на основе дивидендов и общую доходность от инвестиций, а также способствует развитию регионального рынка недвижимости. REIT и недвижимость RWA имеют сходство в предоставлении диверсифицированных возможностей для инвестиций в недвижимость, эффективном снижении порога входа для инвестиций и увеличении ликвидности активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, строгая проверка активов и структура инвестиций в рамках жесткой регулирующей среды предоставляют надежный шаблон для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы с проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Как правило, проекты RWA в недвижимости обладают вышеупомянутыми характеристиками. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и методах продукта, каждый проект сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Кейс-исследование

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и наиболее популярен в своей области. Следует отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в области недвижимости на рынке, сосредоточенным на том, чтобы сделать американскую жилую недвижимость доступной для инвестиций через блокчейн Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis(.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует права на собственность в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты переданы третьим лицам. После вычета расходов, арендная плата, полученная от конкретных объектов, распределяется среди держателей токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, юридически они отделены от компании, владеющей активами недвижимости. Согласно описанию на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют право назначить другую компанию для управления компанией, обладающей правами на недвижимость. Стоит отметить, что они не требуют совместных инвестиций в объекты, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю от доходов аренды, за вычетом около 2,5% резервного фонда на обслуживание и управляющих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера этого объекта недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена составляет 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Объект недвижимости приносит 2,600 долларов США арендного дохода в месяц. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовой доход составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает 3.83 долларов США распределения, а годовая доходность составляет 7.35%.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для этой недвижимости RealT предоставил 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать почти безрисковую операционную модель. Управляющая организация взимает 8% арендной платы, а оставшуюся часть за обслуживание, в то время как инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей организации и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное время на управлении, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и выведении ее на рынок в виде токенов.

Однако, хотя децентрализованная собственность способствует распределению рисков между инвесторами, она также приносит определенные вызовы. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов становятся слишком малыми, чтобы затраты на управление компанией оставались целесообразными. Один отчет объясняет конфликт интересов между держателями недвижимости в виде токенов и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей собственностью; если RealT обладает значительной долей собственности, это может снизить агентские затраты; таким образом, неэффективное управление негативно скажется на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно сказаться на ликвидности токенов, а мелкие акционеры могут стать бездумными участниками. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры будут контролировать, насколько финансово жизнеспособна нанятая управляющая компания. С другой стороны, если доля RealT мала, RealT может не иметь достаточных стимулов для выбора управляющей компании или участия в процессе надзора, в то время как многим инвесторам также трудно эффективно контролировать управляющую компанию.

Я проверил последние десять распроданных Токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-браузер, чтобы узнать количество владельцев каждого объекта недвижимости.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на разное количество токенов, цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов расположены в Детройте, и у них около 500 держателей токенов, при этом у двух объектов количество держателей превышает 1000. Теперь, объединив это с количеством токенов у каждого держателя, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в секторе RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в какой-то степени удалось создать рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и повысить ликвидность жилищного рынка.

Согласно данным о транзакциях RealT-кошелька ) и адреса Gnosis-кошелька: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT уже выплатила около 6 миллионов долларов США в виде общего арендного дохода. Платформенные сборы колеблются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов, примерно от 2,5% до 3% от арендной платы, что составляет около 150000 до 180000 долларов США дохода платформы за последние два года. Однако, поскольку RealT не требует участия в инвестициях в недвижимость и не имеет конкретных ограничений или указаний относительно степени участия в инвестициях, доход, получаемый RealT от арендных поступлений, остается нераскрытым.

С точки зрения структуры компании, RealT основала Real Token Inc. в Делавэре в качестве центрального юридического лица. Этот юридический субъект не владеет никакими объектами недвижимости; он служит только как операционное лицо проекта RealT. Кроме того, RealT учредила Real Token LLC в Делавэре как холдинговую компанию для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими объектами недвижимости; его главная цель заключается в упрощении юридических процедур, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в любую недвижимость путем подписания контракта с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие Series LLC для каждой инвестируемой недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждая Series LLC владеет конкретной недвижимостью и соответствующим токеном. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одной недвижимости не повлияли на другие объекты недвижимости или операционную деятельность материнской компании RealT.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в секторе RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Parcl-протокол является платформой DeFi для инвестиций, позволяющей пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения перманентного экспозиции на синтетические активы с использованием архитектуры AMM. Parcl вводит обратную связь по ценам от Parcl Labs, создавая индексы для конкретных районов недвижимости на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, они могут играть на повышение или на понижение цен на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, так как в операциях платформы не задействована настоящая недвижимость. Можно утверждать, действительно ли это проект RWA в области недвижимости, поскольку он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это довольно популярный проект RWA, который получил инвестиции от Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и многих других известных имен в отрасли. Включение обсуждения возможностей диверсификации RWA в области недвижимости является уместным.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50 человек.

![Блоки и кирпичи: Исследование недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовая обратная связь и индексный рынок Parcl Labs хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционном плане команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, его пользовательская база мала, а объемы торгов ограничены. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексирования недвижимости.

) Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать свою недвижимость в качестве залога для кредитов. Ripple в июле объявила, что их команда цифровых валют центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO интегрировалась с RobinLand, поддерживая ипотечное кредитование недвижимости. RealT предлагает возможность использовать токенизированную недвижимость в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена токенами, которые они выпустили. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не увеличивает существенно ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два продукта, связанных с недвижимостью RWA, которые стоит упомянуть.

Первый продукт – это услуга кредитования на основе токенизации недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno. После получения одобрения Reinno создаст специальное предприятие ### в штате Делавэр для проведения сделки, также известное как SPV, которое является дочерней компанией, созданной материнской компанией для изоляции финансовых рисков. Его юридический статус независимой компании делает его обязательства безопасными.