Gayrimenkul Tokenizasyonu: Gerçek Dünya Varlık Pazarının Tuğlaları ve İnşası

Giriş

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, en azından 2018 yılındaki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) ile geri izlenebilir. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve potansiyel getirilerin belirgin bir avantaj sunmaması nedeniyle, bu erken dönem denemeleri olgun bir pazar segmentine dönüşmekte başarısız olmuştur.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını artırmaya devam etmesiyle, ABD devlet tahvili getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını büyük ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD devlet tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu kripto sektörüne giderek daha çekici hale gelmiştir. Ana akım DeFi projeleri, geleneksel finans kurumları ve bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birkaç gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini düşürmek amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışma, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmak için bu projeleri vaka analizi olarak ele almaktadır. Bu projeler, esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşullarının tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan araştırma verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla amacı gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkar:

1. dağılmış gayrimenkul sahipliği finansmanı.

2. belirli bir bölge emlak piyasa endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenizasyonu teminat olarak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşımakta, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Bununla birlikte, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapma yapıları, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.

Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi ile, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmaktadır. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanarak, kendi alanlarında en temsilci olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

‣RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden ABD konut gayrimenkulünü yatırım için erişilebilir hale getirmeyi amaçlayan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. (, esas olarak Gnosis üzerinde ).

RealT, konut mülklerini satın alır ve Amerika Birleşik Devletleri yasalarına göre mülk sözleşmelerini tutan varlıkları tokenizasyon eder. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, Token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olsa da, bunlar mülk varlıklarını tutan şirketlerle yasal olarak farklıdır. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yöneten başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer olan, pazara sundukları mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk Token sahipleri, yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve yönetim ücretleri hariç olmak üzere, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alabilir; bu da genellikle mülk değerinin yaklaşık %10'u kadardır.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkulün toplam token değeri 323,020 ABD dolarıdır, her bir tokenin fiyatı 52.10 ABD dolarıdır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 ABD doları kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim masrafları toplam 622 ABD doları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 ABD dolarıdır ve yıllık gelir 23,736 ABD dolarıdır. Bu nedenle, her token 3.83 ABD doları dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 token sağlar, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira ve bakım ücretlerinin %8'ini alır, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için %2 alır. Bu şekilde, RealT ekibi büyük ölçüde yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları pazara tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, bazı zorlukları da beraberinde getiriyor. Yatırımcıların finansal çıkarları, şirket yönetim maliyetlerinin sürdürülemez hale gelmesine neden olacak kadar küçük olduğunda, sorunlar ortaya çıkıyor. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklıyor. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim organı seçiyor; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkilerde bulunabilir. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu durum Token likiditesi üzerinde olumsuz etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da bedava yararlananlar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların, işe alacakları yönetim organının finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT, yönetim organını yeterince seçmek veya denetim sürecine katılmak için yeterli motivasyona sahip olmayabilir; birçok yatırımcı da yönetim organının denetim sorumluluğunu etkin bir şekilde üstlenmekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son tükenen on Token'i inceledim ve her bir mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Görüldüğü gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölmektedir, bu nedenle her bir Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibine sahiptir, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazladır. Şimdi, bu verileri her bir sahibin Token sayısı ile birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlamaya çalışalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu tutarın üzerinde yatırım yaptığı belirtiliyor. Bu durum, RealT'nin bir dereceye kadar küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını gösteriyor.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergiler nedeniyle dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadar, son iki yılda ise yaklaşık 150 bin ile 180 bin dolar arasında platform geliri sağlamaktadır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmaması ve yatırım seçimlerinin derecesine yönelik herhangi bir kısıtlama veya rehberlik olmaması nedeniyle, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan mülk için ilgili Series LLC'yi kurar. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili Token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin işletmesini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

‣Parcl

Parcl Protocol, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarının fiyat hareketlerini ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma sağlamak için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayalı olarak endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs Price Feed'i tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülkün ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır, gayrimenkul fiyatlarını yükseltme veya düşürme işlemleri yapabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul yer almıyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu, birçok tanınmış kuruluşun yatırım yaptığı görece popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirme olasılıkları tartışılırken, bunun dahil edilmesi mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre çok fazla ilgi çekmemiştir, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

(10 Ekim'de işlem hacminin düşmesi, Parcl V3 güncellemesi nedeniyle havuz adresinin değiştirilmesi ve birçok havuzun kapatılması nedeniyle ortaya çıktı, bu nedenle bu tarihten sonraki işlem hacmi dahil edilmemiştir)

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Akışı ve endeks pazarı iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif bir şekilde başlattı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir pazar bilinirliğine sahip, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.

‣Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenizasyonu yapılmış gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı tokenler için geçerli. Temelde, bu hizmet bir token borç verme ürününe daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkate değer ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için ( adlı bir özel amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır; bu, ana şirketin finansal riskleri izole etmek için kurduğu bir yan kuruluştur. Bağımsız bir şirketin yasal statüsü, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerini güvence altına alır. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflas yalıtım varlıkları olarak adlandırılır. ABD'de, SPV genellikle LLC ile aynıdır ). Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler, tokenleri kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi limiti, token değerine dayalı olarak belirlenecektir.

*(Neden RealT, Reinno ve birçok diğer projenin Delaware'de kayıt olmayı seçtiğini merak ediyor olabilirsiniz; bunun nedeni 1. Delaware'in ABD ve hatta dünya genelindeki en kapsamlı, hızlı güncellenen ve uzmanlaşmış şirket hukuku sistemine sahip olması, diğer ABD eyaletleri ve dünya genelindeki diğer yargı bölgeleriyle kıyaslandığında daha fazla güvenlik ve güvenilirlik sunması; 2. Çoğu ABD teknoloji girişimi, Fortune 500'ün üçte ikisi ve ABD'deki IPO'ların %80'i Delaware'de şirket kaydetmeyi tercih ediyor; 3. Dünyanın herhangi bir yerinden bireyler, online hizmetleri kullanarak evlerinden kolayca Delaware şirketi kurabiliyor, minimum masraf birkaç yüz dolar. Kayıt hizmetleri, işletme için gerekli tüm araçları ve belgeleri, işveren kimlik numarası (EIN) ve vergi numarası da dahil olmak üzere sağlar ve resmi belgeleri otomatik olarak oluşturur.