Нерухомість реальні активи: Блоки у блокчейні

Справжні світові активи ( RWA ) не є новим явищем на ринку криптовалют, вони існували ще з 2018 року, подібно до концепцій токенізації активів і випуску токенів цінних паперів ( STO ) в той час. Але через недосконалість регулювання та відсутність значних переваг у прибутковості, ранні спроби не змогли досягти масштабу.

2022 року, з підвищенням процентних ставок у США, прибутковість американських державних облігацій значно перевищила процентні ставки за запозиченнями стейблкоїнів у криптоіндустрії. Токенізація американських державних облігацій як RWA все більше приваблює криптоіндустрію. Досвідчені DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

За останні два роки з'явилися деякі проекти RWA в сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти та знизити інвестиційні бар'єри. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок, в основному, у Північній Америці.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дані за березень 2023 року показують, що вартість ринку нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів США, а в усьому світі – 2,66 трильйона доларів США.

Токенізований ринок нерухомості має три основні форми:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості в певних регіонах
3. Іпотечне кредитування токенів нерухомості

Токенізація нерухомості також може підвищити прозорість активів і демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) подібні до об'єктів нерухомості RWA в наданні можливостей для фрагментарних інвестицій, обидва знижують інвестиційний бар'єр та підвищують ліквідність. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, регуляторна структура та інвестиційна структура REIT служать орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Через спостереження за операцією проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми дізналися про їхні переваги та недоліки:

Переваги:

• Знижуйте інвестиційний бар'єр
• Підвищення ліквідності нерухомості
• Створення нових інвестиційних можливостей
• Підвищення прозорості активів

Недоліки:

• Невизначене регулювання
• Відсутність зрілого правового середовища
• Витрати на дотримання регуляцій високі
• Збільшення складності управління

Конкретні проекти через різні методи управління та продуктів мають різні ситуації в реальному управлінні.

Аналіз випадків

RealT

RealT запущено у 2019 році і є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, який зосереджений на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis.

RealT купує житлову нерухомість і законно токенізує її, доручаючи третій стороні управляти, підтримувати та збирати орендну плату. Орендна плата після вирахування витрат розподіляється між токенодержателями. RealT відповідає за процес токенізації, але має юридичну ізоляцію від компанії, що володіє нерухомістю. Токенодержателі можуть призначити нову управляючу компанію у разі дефолту компанії. Користувачі щомісяця отримують частку орендної плати за квартиру, після вирахування приблизно 2.5% резервного фонду на обслуговування та 10% адміністративного збору.

Наприклад, нерухомість у Монгомері має загальну вартість 323,020 доларів США, кожен токен коштує 52.10 доларів США, всього 6,200 токенів. Щомісячна орендна плата становить 2,600 доларів США, після вирахування витрат у 622 долари США чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний прибуток 23,736 доларів США. Кожен токен отримує 3.83 долари США розподілу, річна прибутковість 7.35%.

RealT пропонує ринку 100% токенів, без спільних інвестицій, підтримуючи майже безризикову модель. Управляюча компанія отримує 8% з орендної плати, а решту з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% комісії. Це дозволяє RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації.

Однак, хоча розподілена власність зменшує ризики, вона також приносить виклики. Занадто маленька частка інвесторів може призвести до надто високих витрат на управління. Між RealT та власниками токенів можуть існувати конфлікти інтересів, що стосуються вибору та нагляду за управлінськими органами.

Аналіз десяти останніх проданих токенів нерухомості показує, що RealT розділяє нерухомість на токени вартістю близько 50 доларів/шт. Більшість з них розташовані у Детройті, приблизно 500 власників, два об'єкти нерухомості мають понад 1000 людей.

Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% перевищують цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними торгівлі в мережі Gnosis, RealT загалом розподілила приблизно 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформені збори становлять приблизно 2,5%-3% від орендної плати, середній дохід за два роки становить 15-18 тисяч доларів США. Оскільки ступінь участі RealT в інвестиціях неясна, прибуток від орендної плати не можна визначити.

RealT засновано в штаті Делавер як Real Token Inc. в якості основного операційного суб'єкта, не володіє нерухомими активами. Real Token LLC як материнська компанія нерухомої власності також не володіє активами, її основна мета - спростити юридичні процедури. Для кожної інвестиційної нерухомості створюється відповідна серія LLC, яка як дочірня компанія Real Token LLC володіє конкретною нерухомістю та токенами. Така структура спрямована на ізоляцію фінансових та юридичних проблем окремої нерухомості.

Parcl

Parcl є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl пропонує пов'язані з нерухомістю синтетичні активи через AMM-структуру. Parcl запустив Price Feed для створення індексу нерухомості в певному регіоні, де інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на житло.

Цей метод уникнув юридичних проблем, пов'язаних із купівлею та продажем нерухомості. Хоча він не зовсім відповідає стандартам RWA, Parcl отримав інвестиції від таких відомих компаній, як Coinbase, Solana Ventures, що робить його цікавим у контексті обговорення диверсифікації продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL складає 16 мільйонів доларів. Але після більше ніж року роботи увага до неї не є високою, денний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, щоденна активність менше 50 осіб.

Незважаючи на легкість використання продукту та швидкі оновлення, зріла структура індексного ринку, активне просування команди, Parcl залишається з низьким рівнем уваги на ринку та часткою, мала база користувачів, обмежений обсяг торгівлі. Це, можливо, вказує на те, що крипторинок ще не готовий до прийняття індексних продуктів у сфері нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти у сфері нерухомості RWA. Ripple оголосила про спробу підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки іпотечного кредитування нерухомості. RealT також пропонує можливість використання своїх випущених токенів нерухомості як забезпечення для кредитів.

Reinno - це проєкт, запущений у 2020 році та зупинений у 2022 році, який представив два значні продукти, пов'язані з нерухомістю RWA:

1. Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: Власник подає документи Reinnо, після затвердження створює компанію SPV в штаті Делавер. Reinno створює смарт-контракти для токенів нерухомості, власник може використовувати токени як заставу для отримання кредиту, обмеження кредиту базуються на вартості токенів.

2. Іпотечне фінансування: користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки її за допомогою банківського іпотечного кредиту. Кошти використовуються для погашення банківського іпотечного кредиту, клієнт виплачує за договором за фіксованою ставкою.

Reinno використовує централізовану офлайн-модель, клієнти повинні подати документи на нерухомість. Цей метод має очевидні ризики:

1. У разі дефолту позичальника, Reinno важко подати позов, оскільки він не володіє іпотечною нерухомістю.
2. Власник може продати нерухомість або припинити виплату банку після позики, що може призвести до передачі права власності, Reinno важко буде цьому запобігти.

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA все ще є новою концепцією, яка ще не сформувала чіткий ринковий масштаб чи провідні проекти. Існуючі проекти мають відносно малий масштаб та користувацьку базу. Ця сфера потребує суворої відповідності нормам та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структури ізоляції ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як ціль для інвестицій, щоб знизити ризики. Проте, для повного використання потенціалу нерухомості RWA ще потрібен законодавчий прогрес та відповідність операціям.

У сфері законодавства RWA у нерухомості бракує чіткого та узгодженого каркасу. Регуляторні органи США мають розбіжності щодо класифікації токенів, а на міжнародному рівні немає референсного каркасу. Ця невизначеність призводить до неясності правил, загрожує інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на регуляторну плутанину, багато відомих фінансових і криптовалютних компаній намагаються з нерухомістю RWA. Невелика кількість проектів за 1-2 роки роботи попередньо довела свою життєздатність. Як важлива частина фінансових інвестицій, віримо, що з встановленням та вдосконаленням відповідної правової бази нерухомість RWA отримає швидкий розвиток.