Sự tiến hóa của tài sản hiện thực trong thị trường tài sản tiền điện tử

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tài sản tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện, có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA hiện tại. Tuy nhiên, do khung quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi ích tiềm năng đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển đến quy mô trưởng thành.

Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã rõ ràng vượt qua lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp mã hóa. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành, cùng với các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số ít dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng đa dạng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế của RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, các cuộc thảo luận liên quan sẽ tập trung vào thị trường Bắc Mỹ.

Phương pháp token hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư to lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. Tài sản tiền điện tử phân mảnh sở hữu bất động sản tài chính
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Tài sản tiền điện tử bất động sản thế chấp vay mượn

Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều giảm thiểu ngưỡng đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, giữ nguyên mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của chúng, đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án tài sản bất động sản RWA.

Qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số hiểu biết rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản
• Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
• Cung cấp nhiều lựa chọn đầu tư đa dạng hơn cho các nhà đầu tư
• Tiềm năng nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản

Nhược điểm:

• Khung pháp lý và quy định chưa hoàn thiện
• Thiếu kinh nghiệm vận hành trưởng thành
• Trong quá trình token hóa có thể phát sinh chi phí bổ sung
• Cơ chế bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cần được hoàn thiện.

Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án phải đối mặt với tình hình thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác minh và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ chủ yếu trên chuỗi Gnosis thông qua Ethereum và Gnosis ( ).

RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ, sẽ mã hóa bất động sản đang nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các tài sản token mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được lợi nhuận hàng tháng từ tiền thuê nhà, số tiền phân phối sẽ phải trừ khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và thường khoảng 10% phí quản lý.

Lấy một tài sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được phân phối 3.83 USD, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã thông báo ra thị trường, có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tiết kiệm khối lượng thời gian quản lý lớn, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã thông báo.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng đưa ra những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và không bền vững. Hơn nữa, RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có một tỷ lệ sở hữu lớn trong bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì việc quản lý kém sẽ tác động tiêu cực lớn đến họ. Nhưng nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, đầu tiên sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai, các cổ đông nhỏ trong bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các cổ đông token đều kỳ vọng rằng cổ đông lớn có thể giám sát liệu tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách tận tâm và tham gia tích cực vào giám sát, đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý sẽ trở nên rất khó khăn.

Xem mười mã tài sản bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người sở hữu mỗi bất động sản. RealT phân chia bất động sản thành số lượng mã khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người sở hữu mã, trong đó hai bất động sản có số người sở hữu vượt quá 1,000.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví trên mạng lưới chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị yêu cầu bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ.

Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; chỉ đóng vai trò là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản mà họ đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi series LLC sở hữu một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để làm cho các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản sẵn có trên thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, nhằm tạo ra các chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực đó.

Phương pháp này vì không có giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Có thể có người sẽ nghi ngờ rằng liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không hoàn toàn phù hợp với tiêu chí đã đề cập trước đó. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ một số công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó đạt 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào chỉ ra rằng thị trường Tài sản tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tài sản tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty thông báo rằng, nhóm tiền tệ kỹ thuật số ngân hàng trung ương của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và theo đó thực hiện cho vay thế chấp. Cũng có dự án hợp tác với các công ty khác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. Một số dự án cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài trợ, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã hóa như tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện vay mượn, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của mã hóa.

Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tài trợ. Số tiền thu được được dùng để trả nợ khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng hoàn trả khoản vay này cho giao thức với lãi suất cố định.

Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần phải đến văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn không trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc