房地产RWA项目分析:机遇与挑战并存

真实世界资产在加密货币市场中的演变

真实世界资产(RWA)的概念在加密货币市场中并非新事物。早在2018年,资产代币化和证券代币发行(STO)就已出现,与当前的RWA概念有诸多相似之处。然而,由于监管框架不健全和缺乏显著的潜在回报优势,这些早期尝试未能发展成熟规模。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率明显超过了加密行业的稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。一些成熟的DeFi项目,以及传统金融机构,开始探索RWA领域。

近两年,市场上出现了少量房地产RWA项目。它们旨在多方面扩大房地产投资市场,丰富房地产投资产品,并降低投资门槛。本文将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产,相关讨论将集中于北美市场。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大投资机遇。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是实现以下一个或多个目标:创造更多元化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者群体,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

  1. 碎片化的房地产所有权融资
  2. 特定区域房地产市场指数产品
  3. 房地产代币进行抵押借贷

此外,房产代币化上链有潜力增强房地产资产的透明度和治理民主性。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化房产投资机会方面有诸多相似之处,都有效降低了投资门槛并增强了房地产资产流动性。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,它们在严格监管框架内对资产的审查、运营及投资结构,为房地产RWA项目提供了可参考的框架。

通过观察近两年房地产RWA项目的运营,我们对其优缺点有了一些清晰认识:

优点:

  • 降低房地产投资门槛
  • 提高房地产资产流动性
  • 为投资者提供更多样化的投资选择
  • 潜在提高房地产市场透明度

缺点:

  • 法律和监管框架不完善
  • 缺乏成熟的运营经验
  • 代币化过程中可能产生额外成本
  • 投资者权益保护机制有待完善

深入研究具体案例时,发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在运营过程中面临的实际情况各不相同。

案例分析

本章选取三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同方法代币化房地产市场,在各自领域具有代表性。需注意,这些项目仍处于早期阶段,其产品尚未经历长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)将美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,并按美国法规将持有的房产代币化。这些房产的管理、维护和租金收集责任委托给第三方机构。扣除费用后,房产产生的租金分配给代币持有者。虽然RealT负责代币化过程,但与持有房地产资产的公司在法律上有隔离。如其网站所述,若该公司违约,代币所有者有权指定另一公司管理持有房产。然而,该协议并未强制要求RealT参与投资由他们推向市场的房产代币。用户持有房产代币每月可从该房屋租金中分得收益,分配金额需扣除约2.5%的维护储备金和通常约10%的管理费。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

以蒙哥马利的一处房产为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格52.10美元,共发行6,200个代币。该房产每月产生2,600美元租金收入。扣除总计622美元的运营和管理费用后,每月净利润为1,978美元,年度总额23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元分配,年利润率为7.35%。

对于这个房产,RealT向市场提供了100%的代币,意味着RealT无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,并从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅为代币化房产、选择管理机构和监督管理而收取2%费用。这种方法使RealT团队可节省大量管理时间,专注于寻找合格房产并将其代币化推向市场。

然而,虽然分散所有权有助于在投资者间分摊风险,也引入了挑战。当投资者投资占比太小,以至公司管理成本过高而不可持续。此外,RealT选择管理机构管理其拥有的房产;若RealT对房产有大量所有权,他们会努力降低管理成本;因为管理不善将对他们产生较大负面影响。但如果RealT持股比例太大,首先会减少代币流动性,其次房产小股东们将不会履行监督责任。所有代币持有者都期望大股东能监督被雇用的管理机构是否高效尽职。另一方面,若RealT持股极小,可能缺乏足够动力来尽职挑选管理机构并积极参与监督,对众多散户投资者来说,有效监督管理机构将变得十分困难。

查看RealT市场上最新售罄的十个房产代币,并使用相关区块链浏览器找出每个房产的持有者数量。RealT将房产分散成不同数量的代币,以确保每个代币价格在50美元左右。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,其中两个房产的持有者超过1,000人。

大约90%的RealT投资者投资少于500美元,约9%的投资者投资500到2,000美元,1%的投资者投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户投资者创造了房地产投资市场,并增加了住房市场流动性。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

根据RealT在其主要运营网络Gnosis的钱包地址上查询交易数据,RealT总共分发了约600万美元的租金。平台费用根据维护费用、保险和税费的波动,大约在租金的2.5%-3%之间,相当于过去两年来平台收入约150K到180K美元。然而,由于RealT没有被强制要求参与房地产投资,且如果选择参与,其参与程度没有特定限制或说明,因此RealT从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构角度看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司核心实体。这个实体不拥有任何房地产资产;仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT还在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。像Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过仅与一个公司签约就能投资所有房产。最后,RealT为每个投资的房产成立了相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定的房产和相应的代币。这种结构旨在确保一个房产的财务或法律问题不会影响RealT下的其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了Parcl LabsPrice Feed,以创建基于其销售历史记录的特定区域房地产指数。历史记录时间长短可根据房产的交易频率而变化。在指数创建后,投资者有机会对房产价格走势进行投机下注,对该区域房地产价格建立看涨或看跌仓位。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

这种方法因为并不存在现实的房产买卖,使Parcl避免了牵涉进实际房地产运营中的法律问题。可能有人会质疑它是否真的算是一个房地产RWA项目,因为它不完全符合前述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了一些知名公司的投资,且因其独特性在讨论房地产RWA的产品多样化时把它囊括进去是合理的。

Parcl的测试网在2022年5月在Solana上启动,目前其TVL有1600万美元。然而经过一年多的运营,Parcl似乎并没有引起太多关注,每日交易量不到10,000美元,每日活跃用户不到50人。

Parcl的产品易于使用且升级迅速,Parcl Labs价格提供者和指数市场设计较为成熟。在运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale和其他用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构的支持,Parcl仍然保持相对较低的市场关注度和市场份额,用户基础小,交易量有限。这在一定程度上可能表明加密货币市场还没有准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA方向的产品。有公司宣布,他们的中央银行数字货币团队正在尝试支持用户将房产代币化并依此进行抵押贷款。也有项目与其他公司合作以支持房产抵押借贷。一些项目提供使用代币化房地产作为贷款抵押的选项,但这一服务仅限于他们发行的房地产代币。本质上,这项服务更类似于代币借贷产品,并没有实质上增强个人房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个在2020年推出并在2022年停止运营的项目,虽然没有在市场上留下太多痕迹,但它引入了两个与房地产RWA相关的产品值得一提。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以将房产文件提交给Reinno。获得批准后,Reinno将在特拉华州为其创建一个特殊目的载体公司。然后,Reinno将为房地产代币创建一个智能合约,所有者可以将代币作为贷款的抵押品存入并进行借贷,贷款限额将基于代币价值。

第二种产品是房贷融资,在用户用银行房贷购买房产后,他们可以将房产所有权代币化以进行融资。所获得的资金用来偿还银行房贷,之后客户按固定利率向协议偿还该笔贷款。

砖块与区块:RWA市场中的房地产项目研究

Reinno的运营仍然是一个中心化和线下模式,通常客户需要访问办公室并提交房产文件。采取这样的方法有一些明显的风险。首先,如果借款人选择违约停止偿还贷款,Reinno作为代币化服务商而不是贷款人,会难以起

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Crypto段子手vip
· 07-10 11:14
老实讲这RWA跟我的韭菜本质也差不多 都是想着梭哈变富
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戴上帽子说话vip
· 07-09 16:40
来来来 又是RWA
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SocialFiQueenvip
· 07-07 15:32
就还在炒冷饭呗
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Fork大叔vip
· 07-07 15:31
又一波割韭菜的财富密码来了 老鸟表示见过太多轮回
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faded_wojak.ethvip
· 07-07 15:20
老套路了属于是
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社恐质押者vip
· 07-07 15:09
又玩这套 没新意
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