Con Crypto, jugar a bienes raíces es como jugar a "Monopoly".
Escrito por: BUBBLE, ritmo
"Compra tierras, ya no están fabricando más." Esta es una cita erróneamente atribuida a Mark Twain en el siglo XX, y se ha utilizado frecuentemente como un eslogan en el ámbito de la venta de bienes raíces. La gravedad respalda esta frase de manera contundente; si la humanidad no puede lograr los viajes interestelares, la tierra es como el bitcoin: "no se puede aumentar".
En 2025, la ola de criptomonedas se trasladó de Silicon Valley a Wall Street y finalmente impactó a Washington. Con el avance gradual de la regulación, también comenzó a cambiar silenciosamente la estructura fundamental de la industria inmobiliaria. A principios de julio, Christie』s International Real Estate estableció oficialmente un departamento exclusivo para transacciones de propiedades criptográficas, convirtiéndose en la primera marca de bienes raíces de lujo en todo el mundo en apoyar a lo largo del proceso "compras de viviendas con pago en moneda digital pura".
Y esto es solo el comienzo. Desde emprendedores de Silicon Valley hasta desarrolladores en Dubái, desde mansiones en Beverly Hills, Los Ángeles, hasta apartamentos de alquiler en España, una serie de plataformas de transacciones inmobiliarias centradas en la tecnología blockchain y los activos digitales están surgiendo, formando una nueva pista de "Crypto Real Estate".
¿Por qué la criptografía puede impulsar la próxima ola del mercado inmobiliario en Estados Unidos?
El valor del mercado inmobiliario en Estados Unidos alcanzará cerca de 50 billones de dólares en 2024, convirtiéndose en uno de los mercados de activos más significativos del mundo, mientras que esta cifra era de aproximadamente 23 billones de dólares hace 10 años, en 2014, lo que significa que el tamaño de los activos en este campo se ha duplicado en diez años.
El volumen total del mercado inmobiliario en Estados Unidos, informe de análisis de Awealthofcommonsense
El informe NAR de junio de 2025 muestra que el precio medio de las viviendas en Estados Unidos alcanzó los 435,300 dólares, un aumento del 2% en comparación con el mismo período del año pasado. El inventario de viviendas es de aproximadamente 1.53 millones, con una relación de oferta y demanda de 4.7 meses. Los altos precios de las viviendas, junto con una oferta insuficiente a largo plazo, han elevado el umbral, además de que las altas tasas de interés hipotecario mantenidas (en julio de 2025, la tasa fija a 30 años promedió aproximadamente el 6.75%, mientras que la hipoteca en bitcoin es actualmente de aproximadamente el 9%) siempre están por encima del aumento anual del valor de la propiedad, lo que ha reprimido el volumen de transacciones y una baja liquidez ha llevado a los inversionistas en bienes raíces a buscar nuevas fuentes de liquidez.
Las altas tasas de interés no solo bloquean el problema de baja liquidez de los inversores en bienes raíces. En los últimos cinco años, la riqueza promedio de los propietarios de propiedades ha aumentado en 140,000 dólares. Pero, de hecho, muchas familias no están dispuestas a liberar liquidez utilizando préstamos sobre sus activos inmobiliarios, porque generalmente solo tienen dos caminos de monetización: uno es vender todo el activo, y el otro es alquilar. Utilizar préstamos sobre bienes raíces, dadas las tasas de interés actuales, no parece ser una buena opción, y con el continuo aumento de los precios de las viviendas, vender tampoco parece ser una mejor decisión de inversión.
Por lo tanto, en el ámbito del sector inmobiliario, que tiene un tamaño total de 50 billones de dólares, actualmente alrededor del 70% de los derechos (34.98 billones de dólares) son propiedad de los titulares, lo que significa que solo el 30% está respaldado por fondos prestados, mientras que el resto es capital propio de los compradores. Por ejemplo, una familia posee una propiedad valorada en 500,000 dólares; aunque nominalmente poseen esta propiedad, si desean venderla, deberán deducir la parte del préstamo para conocer su participación real. En el caso de un 70% de participación, tendrían una participación de 350,000 dólares en esta propiedad.
Cantidad de derechos de propiedad inmobiliaria en EE. UU., fuente: Ycharts
Y solo tener una relación de oferta y demanda es muy insuficiente; el concepto de RWA ha estado desarrollándose durante muchos años, pero solo ha comenzado a explotar realmente en los últimos dos años, especialmente después de que Trump fue elegido en 2025, lo que aumentó aún más la pendiente de crecimiento.
Su núcleo es la conformidad, especialmente para los inversores en activos de baja liquidez como el inmobiliario. En marzo de 2025, el nuevo director de la FHFA, William Pulte, ordenó a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que desarrollaran un plan que permitiera incluir activos criptográficos como reservas al evaluar el riesgo de hipotecas de una sola vivienda, sin necesidad de convertirlos primero a dólares. Esta política anima a los bancos a considerar las criptomonedas como activos que pueden ser contabilizados en los ahorros, ampliando así la base de prestatarios.
En julio de 2025, Trump firmó la Ley GENIUS y promovió la Ley CLARITY. La Ley GENIUS reconoce por primera vez a las stablecoins como moneda digital legal, exigiendo que las stablecoins estén completamente respaldadas 1:1 por dólares estadounidenses o activos seguros como bonos del gobierno a corto plazo, y obliga a realizar auditorías de terceros. La Ley CLARITY intenta aclarar si los tokens digitales son valores o mercancías, proporcionando un camino regulatorio para los profesionales.
Estos conjuntos de combinaciones de golpes permiten que el campo tenga un mayor margen de seguridad, además de la escasez similar a la de Bitcoin que "no puede ser emitido más" (la tierra no puede aumentar, pero las propiedades sí pueden; construir casas es como minar), lo que facilita la combinación de ambos. La digitalización ayuda a romper las altas barreras de entrada. Deloitte, una de las cuatro grandes firmas de contabilidad, predice en su informe del departamento financiero que para 2035, aproximadamente 40 billones de dólares en bienes raíces podrían ser tokenizados, mucho más que los menos de 300 mil millones de dólares de 2024.
La tokenización puede dividir grandes bienes raíces en pequeñas participaciones, ofreciendo a los inversores globales una forma de participación de bajo umbral y alta liquidez, además de crear flujo de efectivo para vendedores y compradores que originalmente carecían de fondos. Dicho esto, aunque la cifra de 40 billones de dólares suena atractiva, al igual que la predicción de las instituciones de que la capitalización de mercado de ETH alcanzará los 85 billones, está sujeta a debate. ¿Hasta dónde ha llegado realmente su desarrollo? Quizás podamos encontrar algo de Alpha en el mercado.
¿Fragmentación? ¿Préstamos? ¿Alquiler? ¿Proporcionar liquidez? Juega con bienes raíces como juegas con DeFi
A diferencia de activos similares de baja liquidez como el oro y las obras de arte, el bienes raíces posee atributos financieros inherentes. Al conectarse con el Crypto, se diversifica aún más.
Aunque anteriormente también hubo intentos, la colaboración en 2018 entre la plataforma Harbor y RealT, que lanzó un servicio de tokenización de bienes raíces basado en blockchain, se considera uno de los primeros y más grandes proyectos de tokenización de bienes raíces.
En concreto, la plataforma RealT divide los derechos de propiedad en RealTokens negociables a través de blockchain. Cada propiedad es poseída por una empresa independiente (Inc/LLC), y los inversores que compran RealTokens equivalen a poseer una parte de las acciones de esa empresa, disfrutando proporcionalmente de los ingresos por alquiler. La plataforma utiliza el mecanismo de emisión autorizado de Ethereum, lo que reduce la barrera de entrada a la inversión (generalmente alrededor de 50 dólares), y tanto las transacciones como la distribución de alquileres se realizan en la cadena, lo que permite a los inversores evitar las tareas de gestión diaria que tendrían que asumir los propietarios tradicionales. RealT distribuye los ingresos por alquiler semanalmente en forma de stablecoins (USDC o xDAI) a los titulares.
Y sus ingresos esperados provienen del retorno sobre el patrimonio neto (RONA), es decir, alquiler neto anual / inversión total en la propiedad. Por ejemplo, cuando los ingresos anuales esperados de alquiler de una propiedad, después de deducir los gastos, son 66,096 dólares, y la inversión total es de 880,075 dólares, entonces el RONA es del 7.51%. Este valor no incluye el apalancamiento ni las ganancias por apreciación de la propiedad. Actualmente, el rendimiento promedio de la plataforma varía entre el 6% y el 16%.
Después de la tokenización, el siguiente paso es aplicarlo. Las propiedades de RealT no tienen hipoteca, todos los fondos provienen de la venta de RealToken. Pero para permitir que los poseedores utilicen sus activos de manera flexible, RealT ha lanzado el módulo RMM (Mercado de Dinero Inmobiliario).
RMM se basa en el protocolo Aave, y a través de él puedes hacer dos cosas. La primera es proporcionar liquidez, al igual que los intereses de LP en DeFi, los inversores pueden depositar USDC o XDAI en RMM y recibir ArmmToken correspondientes, estos tokens acumulan intereses en tiempo real. La segunda es pedir prestado mediante la pignoración de RealToken, utilizando los RealToken o stablecoins que posees como garantía, puedes pedir prestado activos como XDAI. También hay dos opciones para la tasa de interés del préstamo: tasa fija (similar a una tasa fija a corto plazo, pero se ajusta cuando la utilización es demasiado alta o la tasa es demasiado baja) y tasa variable (fluctúa según la oferta y la demanda del mercado).
Abrir este camino de préstamo significa que se puede operar con apalancamiento, como hace más de una década los grupos de inversión en bienes raíces que pedían préstamos para comprar propiedades, utilizando el préstamo para comprar más propiedades. Poner en garantía RealToken, pedir prestado stablecoins y luego comprar RealToken, repitiendo este proceso varias veces para aumentar la tasa de retorno general. Es importante tener en cuenta que cada vez que se aumenta un nivel de apalancamiento, el factor de salud disminuye y el riesgo aumenta.
Nota: El factor de salud es el inverso de la relación entre el valor de colateral y el valor del préstamo; cuanto mayor sea el factor de salud, menor será el riesgo de liquidación. Cuando el factor de salud cae a 1, significa que el valor del colateral es igual al valor del préstamo, lo que puede desencadenar una liquidación. Las formas de evitar la liquidación incluyen el reembolso parcial del préstamo o la adición de colateral. (Similar al margen de contratos perpetuos)
Además de usar bienes raíces como "garantía" para préstamos, recientemente se ha discutido más sobre el préstamo con garantía de activos nativos de criptomonedas para comprar casas. La empresa de tecnología financiera Milo permite a los prestatarios utilizar Bitcoin como garantía para obtener hipotecas de hasta 100% del valor de la propiedad. Hasta principios de 2025, se habían completado 65 millones de dólares en hipotecas criptográficas, con un total de préstamos otorgados que supera los 250 millones de dólares. A nivel político, también se está "dando luz verde" a este modelo, ya que la Autoridad Federal de Vivienda (FHFA) de EE. UU. exige a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que consideren los activos criptográficos conformes en su evaluación de riesgos. Aunque las tasas de interés de las hipotecas criptográficas son generalmente cercanas o incluso ligeramente superiores a las hipotecas tradicionales, su principal atractivo radica en que no es necesario vender activos criptográficos para obtener financiamiento.
La encuesta de Redfin muestra que después de la pandemia, aproximadamente el 12% de los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos utilizaron ganancias de criptomonedas para pagar el depósito (ya sea por venta o préstamo hipotecario). Además, el cambio en las políticas sin duda atraerá a "grandes empresas", y "Crypto Real Estate" también da la bienvenida por primera vez a la participación de compañías de bienes raíces de alta gama.
En julio de 2025, Christie's International Real Estate fue la primera en establecer el primer departamento de lujo de bienes raíces enfocado en criptomonedas a nivel mundial, convirtiéndose en un caso emblemático de la fusión entre las tradicionales agencias inmobiliarias de alta gama y los activos digitales. Curiosamente, esta iniciativa no surgió de una estrategia impuesta desde arriba, sino como respuesta a las verdaderas necesidades de los clientes de alto patrimonio.
Los ejecutivos de Christie's han declarado que "cada vez más compradores adinerados desean completar transacciones inmobiliarias directamente con activos digitales, lo que ha llevado a la compañía a adaptarse y construir una arquitectura de servicios que soporte pagos en criptomonedas a lo largo de todo el proceso." En el sur de California, Christie's ha completado varias transacciones de mansiones pagadas completamente en criptomonedas, por un total superior a 200 millones de dólares, todas ellas en el rango de "ocho dígitos" de propiedades de lujo. Actualmente, la cartera de propiedades amigables con las criptomonedas que posee Christie's tiene un valor superior a 1,000 millones de dólares, abarcando numerosas mansiones dispuestas a aceptar "ofertas en criptomonedas puras."
Una de las propiedades que acepta pagos exclusivamente en criptomonedas, la lujosa casa "La Fin" valorada en 118 millones de dólares, está ubicada en Bel-Air, Los Ángeles, y cuenta con 12 habitaciones, 17 baños, un club nocturno de 6,000 pies cuadrados, una bodega privada, una sala de degustación de vodka a bajo cero, una sala de cigarros y un gimnasio con pared de escalada. Anteriormente, el precio de lista alcanzó los 139 millones de dólares, fuente: realtor
La división Crypto Real Estate de Christie's no solo proporciona canales de pago basados en criptoactivos convencionales como Bitcoin y Ethereum, sino que también trabaja con custodios y equipos legales para garantizar que las transacciones se completen dentro de un marco de cumplimiento. Incluye custodia de pagos con criptomonedas, soporte fiscal y de cumplimiento, coincidencia de activos (una cartera exclusiva de propiedades criptográficas que satisfacen las necesidades de inversión específicas de los clientes de alto poder adquisitivo)
Aaron Kirman, CEO de Christie's, predice que "en los próximos cinco años, más de un tercio de las transacciones residenciales en Estados Unidos podrían involucrar criptomonedas". La transformación de Christie's confirma indirectamente la penetración de los activos criptográficos entre las personas de alto poder adquisitivo y también presagia una transformación estructural en los modelos tradicionales de transacciones inmobiliarias.
La infraestructura tiende a mejorar, pero parece que la educación de los "usuarios" aún tiene un largo camino por recorrer.
Hasta ahora, los proyectos de tokenización de bienes raíces ya han tomado forma, pero parece que aún no alcanzan el nivel esperado. RealT ha tokenizado más de 970 propiedades en alquiler, lo que ya ha generado cerca de 30 millones de dólares en ingresos por alquileres para los usuarios; mientras que Lofty ha tokenizado 148 propiedades en 11 estados, atrayendo a aproximadamente 7,000 usuarios activos mensuales, quienes comparten anualmente unos 2 millones de dólares en ingresos por alquiler a través de la posesión de tokens. El volumen de varios proyectos oscila entre decenas y cientos de millones, y la dificultad para romper esta barrera puede deberse a múltiples razones.
Por un lado, la blockchain realmente ha liberado las transacciones de las limitaciones geográficas, logrando liquidaciones instantáneas transfronterizas, y las comisiones de transacción son más bajas en comparación con los costos tradicionales de transferencia de bienes raíces. Sin embargo, los inversores deben entender que no se trata de un ecosistema de "costo cero": las tarifas de acuñación de tokens, las tarifas de gestión de activos, las comisiones de transacción, las tarifas de red y los posibles impuestos sobre las ganancias de capital constituyen una nueva estructura de costos. En comparación con el "servicio integral" de los agentes inmobiliarios y abogados tradicionales, el mercado de bienes raíces en criptomonedas requiere que los inversores aprendan y comprendan activamente los contratos inteligentes, la custodia en la cadena y las reglas fiscales en criptomonedas.
Por otro lado, aunque la liquidez es un punto de venta, también conlleva una mayor volatilidad. Las propiedades tokenizadas se pueden negociar las 24 horas en el mercado secundario, los inversores no solo pueden recibir alquileres, sino que también pueden salir de sus posiciones en cualquier momento. Sin embargo, cuando la liquidez es insuficiente, el precio del token puede estar muy por encima o por debajo de la verdadera valoración de la propiedad, y las fluctuaciones del mercado pueden ser incluso más rápidas que el ciclo de bienes raíces físicos, lo que aumenta la naturaleza especulativa del comercio a corto plazo.
Además, muchas plataformas han introducido la gobernanza DAO (Organización Autónoma Descentralizada), permitiendo a los inversionistas votar sobre asuntos como el alquiler y el mantenimiento. Esta sensación de participación es similar a «jugar al Monopoly», lo que reduce la barrera de entrada y aumenta la interactividad, pero también plantea nuevas exigencias para los usuarios: no solo deben entender la gestión de propiedades, sino que también necesitan tener conciencia sobre la gobernanza en cadena y el cumplimiento normativo. Sin suficiente educación, los inversionistas podrían sobreestimar los riesgos, viendo la propiedad digital como una herramienta de arbitraje a corto plazo en lugar de una asignación de activos a largo plazo.
En otras palabras, la verdadera barrera de la propiedad criptográfica no radica en la tecnología, sino en la comprensión. Los usuarios necesitan entender conceptos como la tasa de colateral, el mecanismo de liquidación, la gobernanza en cadena, la declaración de impuestos, entre otros, lo cual representa un cambio disruptivo para aquellos acostumbrados al modelo tradicional de compra de viviendas.
Con la regulación cada vez más clara, la optimización de la experiencia de la plataforma y la intervención de instituciones financieras tradicionales, se espera que el futuro de los bienes raíces criptográficos acorte esta curva de aprendizaje. Sin embargo, en los próximos años predecibles, la industria aún necesita invertir más recursos en la capacitación de usuarios, la divulgación de riesgos y la orientación de cumplimiento para realmente hacer que los "bienes raíces criptográficos" pasen de ser una experiencia de nicho a una difusión masiva.
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Cuando Christie's puede comprar casas con Activos Cripto, un nuevo hito en la pista RWA
Escrito por: BUBBLE, ritmo
"Compra tierras, ya no están fabricando más." Esta es una cita erróneamente atribuida a Mark Twain en el siglo XX, y se ha utilizado frecuentemente como un eslogan en el ámbito de la venta de bienes raíces. La gravedad respalda esta frase de manera contundente; si la humanidad no puede lograr los viajes interestelares, la tierra es como el bitcoin: "no se puede aumentar".
En 2025, la ola de criptomonedas se trasladó de Silicon Valley a Wall Street y finalmente impactó a Washington. Con el avance gradual de la regulación, también comenzó a cambiar silenciosamente la estructura fundamental de la industria inmobiliaria. A principios de julio, Christie』s International Real Estate estableció oficialmente un departamento exclusivo para transacciones de propiedades criptográficas, convirtiéndose en la primera marca de bienes raíces de lujo en todo el mundo en apoyar a lo largo del proceso "compras de viviendas con pago en moneda digital pura".
Y esto es solo el comienzo. Desde emprendedores de Silicon Valley hasta desarrolladores en Dubái, desde mansiones en Beverly Hills, Los Ángeles, hasta apartamentos de alquiler en España, una serie de plataformas de transacciones inmobiliarias centradas en la tecnología blockchain y los activos digitales están surgiendo, formando una nueva pista de "Crypto Real Estate".
¿Por qué la criptografía puede impulsar la próxima ola del mercado inmobiliario en Estados Unidos?
El valor del mercado inmobiliario en Estados Unidos alcanzará cerca de 50 billones de dólares en 2024, convirtiéndose en uno de los mercados de activos más significativos del mundo, mientras que esta cifra era de aproximadamente 23 billones de dólares hace 10 años, en 2014, lo que significa que el tamaño de los activos en este campo se ha duplicado en diez años.
El volumen total del mercado inmobiliario en Estados Unidos, informe de análisis de Awealthofcommonsense
El informe NAR de junio de 2025 muestra que el precio medio de las viviendas en Estados Unidos alcanzó los 435,300 dólares, un aumento del 2% en comparación con el mismo período del año pasado. El inventario de viviendas es de aproximadamente 1.53 millones, con una relación de oferta y demanda de 4.7 meses. Los altos precios de las viviendas, junto con una oferta insuficiente a largo plazo, han elevado el umbral, además de que las altas tasas de interés hipotecario mantenidas (en julio de 2025, la tasa fija a 30 años promedió aproximadamente el 6.75%, mientras que la hipoteca en bitcoin es actualmente de aproximadamente el 9%) siempre están por encima del aumento anual del valor de la propiedad, lo que ha reprimido el volumen de transacciones y una baja liquidez ha llevado a los inversionistas en bienes raíces a buscar nuevas fuentes de liquidez.
Las altas tasas de interés no solo bloquean el problema de baja liquidez de los inversores en bienes raíces. En los últimos cinco años, la riqueza promedio de los propietarios de propiedades ha aumentado en 140,000 dólares. Pero, de hecho, muchas familias no están dispuestas a liberar liquidez utilizando préstamos sobre sus activos inmobiliarios, porque generalmente solo tienen dos caminos de monetización: uno es vender todo el activo, y el otro es alquilar. Utilizar préstamos sobre bienes raíces, dadas las tasas de interés actuales, no parece ser una buena opción, y con el continuo aumento de los precios de las viviendas, vender tampoco parece ser una mejor decisión de inversión.
Por lo tanto, en el ámbito del sector inmobiliario, que tiene un tamaño total de 50 billones de dólares, actualmente alrededor del 70% de los derechos (34.98 billones de dólares) son propiedad de los titulares, lo que significa que solo el 30% está respaldado por fondos prestados, mientras que el resto es capital propio de los compradores. Por ejemplo, una familia posee una propiedad valorada en 500,000 dólares; aunque nominalmente poseen esta propiedad, si desean venderla, deberán deducir la parte del préstamo para conocer su participación real. En el caso de un 70% de participación, tendrían una participación de 350,000 dólares en esta propiedad.
Cantidad de derechos de propiedad inmobiliaria en EE. UU., fuente: Ycharts
Y solo tener una relación de oferta y demanda es muy insuficiente; el concepto de RWA ha estado desarrollándose durante muchos años, pero solo ha comenzado a explotar realmente en los últimos dos años, especialmente después de que Trump fue elegido en 2025, lo que aumentó aún más la pendiente de crecimiento.
Su núcleo es la conformidad, especialmente para los inversores en activos de baja liquidez como el inmobiliario. En marzo de 2025, el nuevo director de la FHFA, William Pulte, ordenó a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que desarrollaran un plan que permitiera incluir activos criptográficos como reservas al evaluar el riesgo de hipotecas de una sola vivienda, sin necesidad de convertirlos primero a dólares. Esta política anima a los bancos a considerar las criptomonedas como activos que pueden ser contabilizados en los ahorros, ampliando así la base de prestatarios.
En julio de 2025, Trump firmó la Ley GENIUS y promovió la Ley CLARITY. La Ley GENIUS reconoce por primera vez a las stablecoins como moneda digital legal, exigiendo que las stablecoins estén completamente respaldadas 1:1 por dólares estadounidenses o activos seguros como bonos del gobierno a corto plazo, y obliga a realizar auditorías de terceros. La Ley CLARITY intenta aclarar si los tokens digitales son valores o mercancías, proporcionando un camino regulatorio para los profesionales.
Estos conjuntos de combinaciones de golpes permiten que el campo tenga un mayor margen de seguridad, además de la escasez similar a la de Bitcoin que "no puede ser emitido más" (la tierra no puede aumentar, pero las propiedades sí pueden; construir casas es como minar), lo que facilita la combinación de ambos. La digitalización ayuda a romper las altas barreras de entrada. Deloitte, una de las cuatro grandes firmas de contabilidad, predice en su informe del departamento financiero que para 2035, aproximadamente 40 billones de dólares en bienes raíces podrían ser tokenizados, mucho más que los menos de 300 mil millones de dólares de 2024.
La tokenización puede dividir grandes bienes raíces en pequeñas participaciones, ofreciendo a los inversores globales una forma de participación de bajo umbral y alta liquidez, además de crear flujo de efectivo para vendedores y compradores que originalmente carecían de fondos. Dicho esto, aunque la cifra de 40 billones de dólares suena atractiva, al igual que la predicción de las instituciones de que la capitalización de mercado de ETH alcanzará los 85 billones, está sujeta a debate. ¿Hasta dónde ha llegado realmente su desarrollo? Quizás podamos encontrar algo de Alpha en el mercado.
¿Fragmentación? ¿Préstamos? ¿Alquiler? ¿Proporcionar liquidez? Juega con bienes raíces como juegas con DeFi
A diferencia de activos similares de baja liquidez como el oro y las obras de arte, el bienes raíces posee atributos financieros inherentes. Al conectarse con el Crypto, se diversifica aún más.
Aunque anteriormente también hubo intentos, la colaboración en 2018 entre la plataforma Harbor y RealT, que lanzó un servicio de tokenización de bienes raíces basado en blockchain, se considera uno de los primeros y más grandes proyectos de tokenización de bienes raíces.
En concreto, la plataforma RealT divide los derechos de propiedad en RealTokens negociables a través de blockchain. Cada propiedad es poseída por una empresa independiente (Inc/LLC), y los inversores que compran RealTokens equivalen a poseer una parte de las acciones de esa empresa, disfrutando proporcionalmente de los ingresos por alquiler. La plataforma utiliza el mecanismo de emisión autorizado de Ethereum, lo que reduce la barrera de entrada a la inversión (generalmente alrededor de 50 dólares), y tanto las transacciones como la distribución de alquileres se realizan en la cadena, lo que permite a los inversores evitar las tareas de gestión diaria que tendrían que asumir los propietarios tradicionales. RealT distribuye los ingresos por alquiler semanalmente en forma de stablecoins (USDC o xDAI) a los titulares.
Y sus ingresos esperados provienen del retorno sobre el patrimonio neto (RONA), es decir, alquiler neto anual / inversión total en la propiedad. Por ejemplo, cuando los ingresos anuales esperados de alquiler de una propiedad, después de deducir los gastos, son 66,096 dólares, y la inversión total es de 880,075 dólares, entonces el RONA es del 7.51%. Este valor no incluye el apalancamiento ni las ganancias por apreciación de la propiedad. Actualmente, el rendimiento promedio de la plataforma varía entre el 6% y el 16%.
Después de la tokenización, el siguiente paso es aplicarlo. Las propiedades de RealT no tienen hipoteca, todos los fondos provienen de la venta de RealToken. Pero para permitir que los poseedores utilicen sus activos de manera flexible, RealT ha lanzado el módulo RMM (Mercado de Dinero Inmobiliario).
RMM se basa en el protocolo Aave, y a través de él puedes hacer dos cosas. La primera es proporcionar liquidez, al igual que los intereses de LP en DeFi, los inversores pueden depositar USDC o XDAI en RMM y recibir ArmmToken correspondientes, estos tokens acumulan intereses en tiempo real. La segunda es pedir prestado mediante la pignoración de RealToken, utilizando los RealToken o stablecoins que posees como garantía, puedes pedir prestado activos como XDAI. También hay dos opciones para la tasa de interés del préstamo: tasa fija (similar a una tasa fija a corto plazo, pero se ajusta cuando la utilización es demasiado alta o la tasa es demasiado baja) y tasa variable (fluctúa según la oferta y la demanda del mercado).
Abrir este camino de préstamo significa que se puede operar con apalancamiento, como hace más de una década los grupos de inversión en bienes raíces que pedían préstamos para comprar propiedades, utilizando el préstamo para comprar más propiedades. Poner en garantía RealToken, pedir prestado stablecoins y luego comprar RealToken, repitiendo este proceso varias veces para aumentar la tasa de retorno general. Es importante tener en cuenta que cada vez que se aumenta un nivel de apalancamiento, el factor de salud disminuye y el riesgo aumenta.
Nota: El factor de salud es el inverso de la relación entre el valor de colateral y el valor del préstamo; cuanto mayor sea el factor de salud, menor será el riesgo de liquidación. Cuando el factor de salud cae a 1, significa que el valor del colateral es igual al valor del préstamo, lo que puede desencadenar una liquidación. Las formas de evitar la liquidación incluyen el reembolso parcial del préstamo o la adición de colateral. (Similar al margen de contratos perpetuos)
Además de usar bienes raíces como "garantía" para préstamos, recientemente se ha discutido más sobre el préstamo con garantía de activos nativos de criptomonedas para comprar casas. La empresa de tecnología financiera Milo permite a los prestatarios utilizar Bitcoin como garantía para obtener hipotecas de hasta 100% del valor de la propiedad. Hasta principios de 2025, se habían completado 65 millones de dólares en hipotecas criptográficas, con un total de préstamos otorgados que supera los 250 millones de dólares. A nivel político, también se está "dando luz verde" a este modelo, ya que la Autoridad Federal de Vivienda (FHFA) de EE. UU. exige a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que consideren los activos criptográficos conformes en su evaluación de riesgos. Aunque las tasas de interés de las hipotecas criptográficas son generalmente cercanas o incluso ligeramente superiores a las hipotecas tradicionales, su principal atractivo radica en que no es necesario vender activos criptográficos para obtener financiamiento.
La encuesta de Redfin muestra que después de la pandemia, aproximadamente el 12% de los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos utilizaron ganancias de criptomonedas para pagar el depósito (ya sea por venta o préstamo hipotecario). Además, el cambio en las políticas sin duda atraerá a "grandes empresas", y "Crypto Real Estate" también da la bienvenida por primera vez a la participación de compañías de bienes raíces de alta gama.
En julio de 2025, Christie's International Real Estate fue la primera en establecer el primer departamento de lujo de bienes raíces enfocado en criptomonedas a nivel mundial, convirtiéndose en un caso emblemático de la fusión entre las tradicionales agencias inmobiliarias de alta gama y los activos digitales. Curiosamente, esta iniciativa no surgió de una estrategia impuesta desde arriba, sino como respuesta a las verdaderas necesidades de los clientes de alto patrimonio.
Los ejecutivos de Christie's han declarado que "cada vez más compradores adinerados desean completar transacciones inmobiliarias directamente con activos digitales, lo que ha llevado a la compañía a adaptarse y construir una arquitectura de servicios que soporte pagos en criptomonedas a lo largo de todo el proceso." En el sur de California, Christie's ha completado varias transacciones de mansiones pagadas completamente en criptomonedas, por un total superior a 200 millones de dólares, todas ellas en el rango de "ocho dígitos" de propiedades de lujo. Actualmente, la cartera de propiedades amigables con las criptomonedas que posee Christie's tiene un valor superior a 1,000 millones de dólares, abarcando numerosas mansiones dispuestas a aceptar "ofertas en criptomonedas puras."
Una de las propiedades que acepta pagos exclusivamente en criptomonedas, la lujosa casa "La Fin" valorada en 118 millones de dólares, está ubicada en Bel-Air, Los Ángeles, y cuenta con 12 habitaciones, 17 baños, un club nocturno de 6,000 pies cuadrados, una bodega privada, una sala de degustación de vodka a bajo cero, una sala de cigarros y un gimnasio con pared de escalada. Anteriormente, el precio de lista alcanzó los 139 millones de dólares, fuente: realtor
La división Crypto Real Estate de Christie's no solo proporciona canales de pago basados en criptoactivos convencionales como Bitcoin y Ethereum, sino que también trabaja con custodios y equipos legales para garantizar que las transacciones se completen dentro de un marco de cumplimiento. Incluye custodia de pagos con criptomonedas, soporte fiscal y de cumplimiento, coincidencia de activos (una cartera exclusiva de propiedades criptográficas que satisfacen las necesidades de inversión específicas de los clientes de alto poder adquisitivo)
Aaron Kirman, CEO de Christie's, predice que "en los próximos cinco años, más de un tercio de las transacciones residenciales en Estados Unidos podrían involucrar criptomonedas". La transformación de Christie's confirma indirectamente la penetración de los activos criptográficos entre las personas de alto poder adquisitivo y también presagia una transformación estructural en los modelos tradicionales de transacciones inmobiliarias.
La infraestructura tiende a mejorar, pero parece que la educación de los "usuarios" aún tiene un largo camino por recorrer.
Hasta ahora, los proyectos de tokenización de bienes raíces ya han tomado forma, pero parece que aún no alcanzan el nivel esperado. RealT ha tokenizado más de 970 propiedades en alquiler, lo que ya ha generado cerca de 30 millones de dólares en ingresos por alquileres para los usuarios; mientras que Lofty ha tokenizado 148 propiedades en 11 estados, atrayendo a aproximadamente 7,000 usuarios activos mensuales, quienes comparten anualmente unos 2 millones de dólares en ingresos por alquiler a través de la posesión de tokens. El volumen de varios proyectos oscila entre decenas y cientos de millones, y la dificultad para romper esta barrera puede deberse a múltiples razones.
Por un lado, la blockchain realmente ha liberado las transacciones de las limitaciones geográficas, logrando liquidaciones instantáneas transfronterizas, y las comisiones de transacción son más bajas en comparación con los costos tradicionales de transferencia de bienes raíces. Sin embargo, los inversores deben entender que no se trata de un ecosistema de "costo cero": las tarifas de acuñación de tokens, las tarifas de gestión de activos, las comisiones de transacción, las tarifas de red y los posibles impuestos sobre las ganancias de capital constituyen una nueva estructura de costos. En comparación con el "servicio integral" de los agentes inmobiliarios y abogados tradicionales, el mercado de bienes raíces en criptomonedas requiere que los inversores aprendan y comprendan activamente los contratos inteligentes, la custodia en la cadena y las reglas fiscales en criptomonedas.
Por otro lado, aunque la liquidez es un punto de venta, también conlleva una mayor volatilidad. Las propiedades tokenizadas se pueden negociar las 24 horas en el mercado secundario, los inversores no solo pueden recibir alquileres, sino que también pueden salir de sus posiciones en cualquier momento. Sin embargo, cuando la liquidez es insuficiente, el precio del token puede estar muy por encima o por debajo de la verdadera valoración de la propiedad, y las fluctuaciones del mercado pueden ser incluso más rápidas que el ciclo de bienes raíces físicos, lo que aumenta la naturaleza especulativa del comercio a corto plazo.
Además, muchas plataformas han introducido la gobernanza DAO (Organización Autónoma Descentralizada), permitiendo a los inversionistas votar sobre asuntos como el alquiler y el mantenimiento. Esta sensación de participación es similar a «jugar al Monopoly», lo que reduce la barrera de entrada y aumenta la interactividad, pero también plantea nuevas exigencias para los usuarios: no solo deben entender la gestión de propiedades, sino que también necesitan tener conciencia sobre la gobernanza en cadena y el cumplimiento normativo. Sin suficiente educación, los inversionistas podrían sobreestimar los riesgos, viendo la propiedad digital como una herramienta de arbitraje a corto plazo en lugar de una asignación de activos a largo plazo.
En otras palabras, la verdadera barrera de la propiedad criptográfica no radica en la tecnología, sino en la comprensión. Los usuarios necesitan entender conceptos como la tasa de colateral, el mecanismo de liquidación, la gobernanza en cadena, la declaración de impuestos, entre otros, lo cual representa un cambio disruptivo para aquellos acostumbrados al modelo tradicional de compra de viviendas.
Con la regulación cada vez más clara, la optimización de la experiencia de la plataforma y la intervención de instituciones financieras tradicionales, se espera que el futuro de los bienes raíces criptográficos acorte esta curva de aprendizaje. Sin embargo, en los próximos años predecibles, la industria aún necesita invertir más recursos en la capacitación de usuarios, la divulgación de riesgos y la orientación de cumplimiento para realmente hacer que los "bienes raíces criptográficos" pasen de ser una experiencia de nicho a una difusión masiva.