- Topik
29k Popularitas
14k Popularitas
58k Popularitas
2k Popularitas
8k Popularitas
5k Popularitas
11k Popularitas
45k Popularitas
151k Popularitas
- Sematkan
29k Popularitas
14k Popularitas
58k Popularitas
2k Popularitas
8k Popularitas
5k Popularitas
11k Popularitas
45k Popularitas
151k Popularitas
Analisis Proyek RWA Real Estat: Peluang dan Tantangan yang Ada
Evolusi Aset Dunia Nyata di Pasar Aset Kripto
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar Aset Kripto. Sejak 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) telah muncul, memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan potensi yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang menjadi skala yang matang.
Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui tingkat suku bunga pinjaman stablecoin di industri enkripsi. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri enkripsi. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai menjelajahi bidang RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul sejumlah kecil proyek RWA properti di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi properti dari berbagai aspek, memperkaya produk investasi properti, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA properti serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk properti di Amerika Utara, diskusi terkait akan difokuskan pada pasar Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.
Permintaan inti dari pasar real estat yang ter-tokenisasi adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Selain itu, tokenisasi properti di blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estate dan demokratisasi tata kelolanya.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka dalam kerangka regulasi yang ketat melakukan pemeriksaan, operasi, dan struktur investasi terhadap aset, menyediakan kerangka acuan yang dapat diikuti untuk proyek Real Estate RWA.
Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami telah mendapatkan pemahaman yang cukup jelas tentang kelebihan dan kekurangannya:
Kelebihan:
Kekurangan:
Saat melakukan penelitian mendalam terhadap kasus-kasus konkret, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing memiliki representasi yang signifikan di bidangnya. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk-produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang luas dalam jangka waktu yang lama.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, adalah salah satu proyek RWA properti yang pertama, fokus pada tokenisasi real estat residensial AS untuk investor ritel melalui blockchain Ethereum dan Gnosis (, terutama di Gnosis ).
RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan Amerika. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti dialokasikan kepada pemegang token. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajiban, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perjanjian tersebut tidak secara wajib mengharuskan RealT untuk terlibat dalam investasi properti token yang mereka pasarkan. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima pendapatan bulanan dari sewa rumah tersebut, jumlah yang dialokasikan harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.
Sebagai contoh, nilai total token real estat untuk sebuah properti di Montgomery adalah 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi total biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat keuntungan tahunan sebesar 7,35%.
Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien, menjaga model operasi hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, memilih badan pengelola, dan mengawasi manajemen. Metode ini memungkinkan tim RealT menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada menemukan properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasikannya untuk dipasarkan.
Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu membagi risiko di antara para investor, juga memperkenalkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Selain itu, RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, mereka akan berusaha untuk mengurangi biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, pertama, akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham kecil properti tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token mengharapkan pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk dengan cermat memilih lembaga pengelola dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, pengawasan yang efektif terhadap lembaga pengelola akan menjadi sangat sulit.
Lihat sepuluh token properti yang terbaru sold out di pasar RealT, dan gunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari tahu jumlah pemilik untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemilik token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemilik.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Menurut RealT, berdasarkan data transaksi yang ditelusuri di alamat dompet di jaringan operasi utama mereka Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta USD dalam bentuk sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K USD dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan khusus mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak diketahui.
Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat apa pun; hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat apa pun; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC terkait untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lainnya di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang tersedia di pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat spesifik wilayah berdasarkan catatan penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang pergerakan harga properti dan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat di wilayah tersebut.
Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Mungkin ada yang mempertanyakan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak sepenuhnya memenuhi standar yang disebutkan sebelumnya. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, telah menerima investasi dari beberapa perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, masuk akal untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.
Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian banyak orang, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keuntungan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkemuka, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar Aset Kripto belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan koin besar juga sedang menjelajahi produk arah RWA real estate. Beberapa perusahaan mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-token-kan properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Ada juga proyek yang bekerja sama dengan perusahaan lain untuk mendukung pinjaman hipotek properti. Beberapa proyek menawarkan opsi untuk menggunakan real estate yang telah ditoken-kan sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun proyek ini memperkenalkan dua produk yang terkait dengan Aset RWA yang patut diperhatikan.
Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat yang ditokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus di Delaware untuknya. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat disetorkan oleh pemilik sebagai jaminan pinjaman dan dipinjamkan, batas pinjaman akan berdasarkan nilai token.
Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dengan hipotek bank, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk tujuan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, setelah itu pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Operasi Reinno masih merupakan model yang terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Mengambil pendekatan seperti ini memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan berhenti membayar pinjaman, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, akan sulit untuk mulai.