Tokenisasi Aset Real Estat: Status, Kasus, dan Prospek Masa Depan

Pendahuluan

Tokenisasi aset real estat bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency. Sejak tahun 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas (STO) telah muncul, memiliki kesamaan dengan konsep aset fisik (RWA) saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keunggulan signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan berlanjutnya kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di pasar cryptocurrency. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri crypto. Akibatnya, proyek DeFi terkenal seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta beberapa lembaga keuangan tradisional dan pemerintah, mulai mengeksplorasi bidang RWA.

Selama dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estate di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dengan berbagai cara, memperkaya produk investasi real estate, dan menurunkan hambatan masuk bagi para investor. Penelitian ini melalui analisis kasus, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estate di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan juga akan lebih banyak membahas pasar real estate Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Menurut data Maret 2023, nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara ukuran pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama tampil dalam tiga bentuk:

1. pendanaan kepemilikan real estat terdesentralisasi.

2. produk indeks pasar real estat di daerah tertentu.

3. akan men-tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset real estat.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengelola, atau menyediakan pembiayaan untuk properti real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan kesempatan investasi bagi investor biasa untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu memfasilitasi perkembangan pasar real estat regional. REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menyediakan peluang investasi real estat yang terdiversifikasi, secara efektif mengurangi ambang investasi, dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam operasi proyek RWA real estate selama dua tahun terakhir, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki karakteristik di atas. Setelah mempelajari kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan pendekatan yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, fokus pada investasi real estat perumahan Amerika yang dapat diakses melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan mengubah entitas yang memiliki kontrak properti menjadi tokenisasi sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah pengeluaran dikurangi, sewa yang dihasilkan oleh properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token memperoleh alokasi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% tokenisasi, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama dengan klien, dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, serta sisa biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, fokus dalam mencari properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasinya.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga menghadirkan tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki banyak kepemilikan atas properti, biaya agen dapat dikurangi; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar akan mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen yang tepat atau terlibat dalam proses pengawasan, sementara banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Saya memeriksa sepuluh Token yang terjual habis terbaru di pasar RealT, dan menggunakan browser blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, dengan menggabungkan jumlah Token yang dimiliki oleh setiap pemegang, kita dapat memahami jangkauan investasi para investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dari dompet RealT ) alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS sebagai total sewa. Biaya platform berfluktuasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, berkisar antara 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak memaksa keterlibatan dalam investasi properti, dan tidak ada batasan atau panduan spesifik mengenai tingkat partisipasi yang dapat dipilih untuk investasi, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum dipublikasikan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Terakhir, RealT membangun Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari suatu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetik menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan umpan balik harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di wilayah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Durasi sejarah penjualan dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai real estat, dapat melakukan beli atau jual pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena operasi platformnya tidak melibatkan real estat yang sebenarnya. Beberapa orang mungkin berdebat apakah ini benar-benar merupakan proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, yang mendapatkan investasi dari Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan banyak nama besar lainnya di industri. Termasuk diskusi tentang kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah wajar.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta USD. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Produk Parcl sederhana dan dikembangkan dengan cepat. Umpan balik harga Parcl Labs dan desain pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun ada keuntungan ini dan dukungan dari banyak institusi investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

) Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan untuk memungkinkan pengguna melakukan tokenisasi real estat mereka sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah berintegrasi dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman jaminan real estat. RealT menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal bagi pemilik real estat.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun proyek ini tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun ia memperkenalkan dua produk yang patut dicatat terkait dengan RWA properti.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti ke Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan entitas tujuan khusus ### yang juga dikenal sebagai SPV di Delaware, yang merupakan anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko finansial. Status hukumnya sebagai perusahaan independen menjaga kewajibannya tetap aman.