Aset Riil Properti: Blok di Blockchain

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018, mirip dengan konsep tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada waktu itu. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan yang signifikan, upaya awal tidak berhasil berkembang.

Pada tahun 2022, seiring dengan meningkatnya suku bunga di AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang matang dan lembaga keuangan tradisional mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul, bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta pasar potensialnya, terutama yang terkait dengan pasar real estat di Amerika Utara.

Metode Pasar Properti yang Ditokenisasi

Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Data Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan global mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Pasar properti yang ter-tokenisasi terdiri dari tiga bentuk utama:

1. Pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
2. Produk Indeks Pasar Real Estat di Wilayah Tertentu
3. Pinjaman dengan Jaminan Token Real Estat

Tokenisasi properti juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real World Asset RWA dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi memiliki kesamaan, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi dan struktur investasi REIT memberikan referensi untuk proyek RWA real estat.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami memahami kelebihan dan kekurangan mereka:

Kelebihan:

• Menurunkan ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas real estat
• Menciptakan peluang investasi baru
• Meningkatkan transparansi aset

Kekurangan:

• Regulasi tidak jelas
• Kurangnya kerangka hukum yang matang
• Biaya kepatuhan operasional tinggi
• Peningkatan kompleksitas manajemen

Proyek spesifik bervariasi karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, serta situasi operasional yang berbeda.

Analisis Kasus

RealT

RealT diluncurkan pada 2019, salah satu proyek RWA real estat yang pertama, fokus pada tokenisasi properti residensial Amerika untuk investasi ritel melalui Blockchain Ethereum dan Gnosis.

RealT membeli properti perumahan dan secara sah men-tokenisasi, menyerahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga untuk bertanggung jawab atas pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa. Setelah biaya dikurangi, sewa didistribusikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Pemilik token dapat menunjuk perusahaan pengelola baru jika perusahaan mengalami wanprestasi. Pengguna dapat menerima bagi hasil sewa rumah setiap bulan, setelah dikurangi sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan 10% biaya pengelolaan.

Sebagai contoh properti di Montgomery, dengan total nilai 323.020 dolar AS, setiap token seharga 52,10 dolar AS, total 6.200 token. Sewa bulanan 2.600 dolar AS, setelah dikurangi biaya 622 dolar AS, laba bersih 1.978 dolar AS, tahunan 23.736 dolar AS. Setiap token memperoleh distribusi 3,83 dolar AS, tingkat profit tahunan 7,35%.

RealT menyediakan 100% token ke pasar tanpa perlu investasi bersama, mempertahankan model hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2%. Ini memungkinkan RealT untuk fokus mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi.

Namun, meskipun kepemilikan terdistribusi mengurangi risiko, ini juga membawa tantangan. Proporsi investor yang terlalu kecil dapat menyebabkan biaya manajemen yang terlalu tinggi. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token, yang melibatkan pemilihan dan pengawasan lembaga pengelola.

Analisis sepuluh token properti terbaru yang terjual habis menunjukkan, RealT membagi properti menjadi token seharga sekitar 50 dolar per token. Sebagian besar terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang, dan dua properti memiliki lebih dari 1000 orang.

Sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi 500-2000 dolar, 1% melebihi jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel dalam batas tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi jaringan Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, dengan rata-rata pendapatan selama dua tahun sebesar 15-18 ribu dolar. Karena tingkat keterlibatan investasi RealT tidak jelas, profit dari pendapatan sewa tidak dapat ditentukan.

RealT didirikan di Delaware sebagai Real Token Inc. sebagai entitas operasi inti, tidak memiliki aset properti. Real Token LLC sebagai perusahaan induk perusahaan real estat, juga tidak memiliki aset, terutama untuk menyederhanakan prosedur hukum. Setiap properti investasi membentuk serangkaian LLC yang sesuai, sebagai anak perusahaan Real Token LLC yang memiliki properti dan token tertentu. Struktur ini bertujuan untuk mengisolasi masalah hukum dan keuangan dari masing-masing properti.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetik terkait real estat melalui arsitektur AMM. Parcl meluncurkan Price Feed untuk membuat indeks real estat di area tertentu, di mana investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah.

Metode ini menghindari masalah hukum dalam jual beli properti nyata. Meskipun tidak sepenuhnya memenuhi standar RWA, Parcl mendapatkan investasi dari perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, dan patut diperhatikan dalam pembahasan diversifikasi produk RWA di sektor properti.

Parcl testnet diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL sebesar 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, perhatian terhadapnya tidak tinggi, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun produk mudah digunakan dan pembaruan cepat, desain pasar indeks sudah matang, tim secara aktif mempromosikan, namun Parcl tetap memiliki perhatian dan pangsa pasar yang rendah, basis pengguna kecil, dan volume transaksi terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar kripto belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan kripto besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki produk RWA di sektor real estate. Ripple mengumumkan mencoba mendukung pengguna untuk melakukan tokenisasi properti dan mendapatkan pinjaman hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan token properti yang diterbitkannya sebagai jaminan pinjaman.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut dicatat:

1. Layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi: Pemilik rumah mengajukan dokumen ke Reinno, setelah disetujui, mendirikan perusahaan SPV di Delaware. Reinno membuat kontrak pintar untuk token properti, pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam, batas pinjaman didasarkan pada nilai token.

2. Pembiayaan Hipotek: Pengguna yang membeli properti dengan hipotek bank dapat memonetisasi kepemilikan melalui token. Dana digunakan untuk membayar hipotek bank, dan pelanggan membayar kembali kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Reinno menggunakan model offline terpusat, pelanggan harus menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki risiko yang jelas:

1. Ketika peminjam gagal memenuhi kewajibannya, Reinno sulit untuk menggugat, karena tidak memiliki properti yang dijaminkan.
2. Pemilik rumah yang menjual rumah setelah meminjam atau menghentikan pembayaran bank, mungkin menyebabkan perpindahan hak milik, Reinno sulit untuk menghentikannya.

Risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek dihentikan. Di masa depan, RWA real estat perlu kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.

Kesimpulan

RWA real estat masih merupakan konsep yang baru muncul, dan belum ada ukuran pasar yang jelas atau proyek unggulan. Skala proyek yang ada dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini membutuhkan operasi yang mematuhi peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur pemisahan risiko atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko. Namun, untuk sepenuhnya memanfaatkan potensi RWA real estat masih memerlukan kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional.

Dalam hal legislasi, RWA real estat kekurangan kerangka yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengatur di Amerika memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan tidak ada kerangka acuan internasional. Ketidakcocokan ini menyebabkan aturan yang tidak jelas, mengancam investor dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun ada kebingungan regulasi, masih banyak perusahaan keuangan dan kripto terkenal yang mencoba RWA real estat. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan awal selama 1-2 tahun operasi. Sebagai sektor penting dalam investasi keuangan, diyakini bahwa dengan adanya kerangka hukum yang relevan, RWA real estat akan mengalami perkembangan yang pesat.