ブロックチェーン上のレンガ:不動産RWAプロジェクトの分析と展望

2025-07-14 14:46:55

不動産の実物資産:ブロックチェーン上のレンガ

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において新しいものではなく、2018年にはすでに存在しており、当時の資産トークン化や証券トークン発行(STO)の概念に類似しています。しかし、規制が不十分であり、顕著な収益の優位性が欠けていたため、初期の試みは規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的です。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

近年、不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。この記事では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、および潜在的な市場について分析します。主に北米の不動産市場に関わります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場には主に三つの形態があります:

フラグメンテーションされた不動産所有権のファイナンシング
地域別不動産市場指数商品
不動産トークン担保ローン

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させることができます。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、分散型投資機会を提供し、投資のハードルを下げ、流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークと投資構造は、不動産RWAプロジェクトに参考を提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、それらの長所と短所を理解しました:

価値：

投資のハードルを下げる
不動産の流動性を向上させる
新しい投資機会を創造する
資産の透明性を高める

短所：

規制が不明確
成熟した法的枠組みの欠如
運営コンプライアンスコストが高い
管理の複雑さの増大

具体的なプロジェクトは、管理や製品のアプローチが異なるため、実際の運営状況もさまざまです。

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に立ち上げられ、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、イーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じて、アメリカの住宅不動産をトークン化して個人投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、法的にトークン化し、第三者管理機関に管理・維持および賃料の徴収を委託します。手数料を差し引いた後の賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。トークン所有者は、会社がデフォルトした場合に新しい管理会社を指名することができます。ユーザーは毎月、住宅の賃料分配を受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と10%の管理費が差し引かれます。

モンゴメリーの不動産を例にとると、総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200トークンです。毎月の家賃は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドル、年間で23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を得て、年間利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、共同投資を必要とせず、ほぼリスクのないモデルを維持します。管理機関は家賃から8%を取り、維持費から残りの部分を取り、投資プラットフォームは2%の手数料のみを徴収します。これによりRealTは適格な不動産を探し、トークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権はリスクを分散させる一方で、課題ももたらします。投資者の割合が小さすぎると、管理コストが高くなる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利害の対立が存在する可能性があり、管理機関の選択や監視の問題が関わってきます。

最新の販売完了した10の不動産トークンの分析によると、RealTは不動産を約50ドル/個のトークンに分散しています。大部分はデトロイトにあり、約500人の保有者がいます。2つの不動産は1000人を超えています。

約90%の投資家は500ドル未満を投資し、9%は500-2000ドルを投資し、1%はこの金額を超えています。これは、RealTが一定程度で個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めていることを示しています。

Gnosisネットワークの取引データによると、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%であり、2年間の平均収入は15万ドルから18万ドルです。RealTの投資参加度が不明であるため、その家賃収入の利益を確認することはできません。

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RealTはデラウェア州においてReal Token Inc.をコア運営実体として設立しましたが、不動産資産を保有していません。Real Token LLCは不動産会社の親会社として、同様に資産を保有せず、主に法律手続きを簡素化することを目的としています。各投資不動産には相応のシリーズLLCが設立され、Real Token LLCの子会社として特定の不動産とトークンを保有します。この構造は、個々の不動産の財務的および法的問題を隔離することを目的としています。

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)パークル

Parclはユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産を提供します。ParclはPrice Feedを導入して特定地域の不動産指数を作成し、投資家は不動産価格の動向について投機することができます。

この方法は、実際の不動産売買における法的問題を回避しました。RWA基準に完全には適合していませんが、ParclはCoinbaseやSolana Venturesなどの著名な企業から投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際には注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営後、関心は高くなく、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

製品は使いやすく、迅速にアップグレードされるにもかかわらず、インデックス市場は成熟した設計で、チームは積極的にプロモーションを行っているが、Parclは依然として低い市場の関心とシェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られている。これは、暗号市場が不動産インデックス製品を迎える準備が整っていないことを示唆しているのかもしれない。

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) レイノ

いくつかの大手暗号企業、例えばRippleやMakerDAOも不動産RWA製品の探索を行っています。Rippleはユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことをサポートする試みを発表しました。MakerDAOはRobinlandと提携して不動産担保貸付をサポートしています。RealTも発行した不動産トークンを貸付担保として使用するオプションを提供しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、注目すべき2つの不動産RWA関連製品を導入しました:

トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産所有者はReinnoに書類を提出し、承認後にデラウェア州にSPV会社を設立します。Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として貸し出すことができ、ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。
住宅ローンの資金調達: ユーザーが銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客は固定金利でプロトコルに返済します。

Reinnoは中央集権型のオフラインモデルを採用しており、顧客は不動産書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:

借り手がデフォルトした場合、Reinnoは担保不動産を所有していないため、訴訟を起こすことが難しい。
借入後に家を売却したり、銀行の返済を停止すると、所有権の移転が発生する可能性があり、Reinnoはそれを防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトの運営停止の原因の一つである可能性があります。将来的に不動産RWAは、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは依然として新興概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトは形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法律フレームワークが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択することでリスクを軽減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するには、立法の進展と運営のコンプライアンスが必要です。

立法面では、不動産RWAに対する明確で一貫した枠組みが不足しています。アメリカの各規制当局はトークンの分類について意見が分かれ、国際的にも参考となる枠組みが存在しません。この不一致はルールの不明確さを引き起こし、投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危うくします。

規制の混乱にもかかわらず、多くの著名な金融および暗号会社が不動産RWAに挑戦しています。少数のプロジェクトが1～2年の運営を通じて初期の実現可能性を証明しました。金融投資の重要な分野として、関連する法的枠組みの構築と整備が進むことで、不動産RWAは急速な発展を迎えると信じています。

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