Tokenisation immobilière : briques et construction du marché des actifs du monde réel

Introduction

Le concept d'actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, il peut être retracé au moins jusqu'à la tokenisation d'actifs en 2018 et à l'émission de jetons de type sécurité ( STO ). Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet et d'un manque d'avantages significatifs en termes de rendements potentiels, ces premières tentatives n'ont pas réussi à évoluer vers un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, les rendements des obligations d'État américaines ont considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA devient de plus en plus attrayante pour l'industrie des cryptomonnaies. Les projets DeFi mainstream, les institutions financières traditionnelles et certains gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à réduire les barrières à l'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude effectue une analyse de cas sur ces projets afin d'explorer les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets sont principalement destinés aux actifs immobiliers et aux investisseurs nord-américains, la discussion sur les politiques, réglementations et conditions du marché connexes concernera principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon les données de recherche de mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. financement de la propriété immobilière décentralisée.

Produit d'indice du marché immobilier dans des zones spécifiques 2).

3. tokenisation immobilière comme garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont amélioré la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fonds de placement immobilier ( REIT ) et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes dans la fourniture d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur examen rigoureux des actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA immobiliers, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Étude de cas

Ce chapitre analyse trois projets RWA dans l'immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente de tokenisation du marché immobilier, étant les plus représentatifs dans leurs domaines respectifs. Il est important de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme et à grande échelle.

‣RealT

RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, dédié à rendre l'immobilier résidentiel américain accessible à l'investissement principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et tokenise les entités détenant les contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, elle est légalement distincte des entreprises qui détiennent des actifs immobiliers. Selon la description sur son site, en cas de défaut de l'entreprise, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il est à noter qu'ils n'imposent pas d'investissement commun dans les propriétés qu'ils lancent sur le marché. Les détenteurs de jetons de propriété reçoivent chaque mois une part des revenus locatifs de la propriété, sans inclure environ 2,5 % de réserve pour maintenance et des frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale de la tokenisation immobilière est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 jetons a été émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% du loyer et des frais de maintenance, tandis que la plateforme d'investissement ne prend que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. De cette manière, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la décentralisation de la propriété favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Des problèmes surviennent lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont si faibles que les coûts de gestion de l'entreprise deviennent non viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit des institutions de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante des propriétés, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura des effets négatifs sur elles. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce qu'un grand actionnaire supervise si l'institution de gestion engagée est financièrement viable. D'autre part, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation suffisante pour bien choisir l'institution de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs peuvent également avoir du mal à assumer efficacement la responsabilité de la supervision de l'institution de gestion.

J'ai examiné les dix derniers jetons vendus sur le marché RealT et j'ai utilisé le navigateur blockchain correspondant pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme indiqué sur l'image, RealT divise la propriété en différentes quantités de jetons, donc le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinez ces données avec le nombre de jetons de chaque détenteur pour comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

D'après les données de transaction du portefeuille RealT, RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme fluctuent en fonction des frais de maintenance, des assurances et des impôts, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui correspond à environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'oblige pas à participer à l'investissement immobilier et n'a pas de restrictions ou d'orientations spécifiques concernant le degré d'investissement, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés par le biais d'un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou légal d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT, ni n'impacte les opérations de la société mère.

‣Parcl

Parcl Protocol est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les tendances des prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle aux actifs synthétiques en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le Parcl Labs Price Feed, qui crée des indices pour l'immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions de biens immobiliers. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont l'opportunité de spéculer sur la valeur de l'immobilier, avec la possibilité de prendre des positions longues ou courtes sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter les problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. Certains pourraient remettre en question le fait qu'il s'agisse vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux normes susmentionnées. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire qui a reçu des investissements de plusieurs institutions renommées. Lorsqu'on discute de la possibilité de diversification des RWA immobiliers, il est raisonnable de l'inclure.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Plus d'un an après son lancement, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'intérêt, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

(10 octobre, la baisse du volume des transactions est due à la mise à niveau de Parcl V3 qui a modifié l'adresse des pools et fermé de nombreux pools, donc le volume des transactions après cette date n'est pas inclus )

Les produits de Parcl sont simplifiés et se développent rapidement. Le Price Feed de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Dans le domaine de l'exploitation, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux établissements d'investissement renommés, Parcl maintient une notoriété de marché relativement faible, une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits d'indice immobilier.

‣Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaies numériques de banque centrale travaille dans cette direction. MakerDAO s'intègre à RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT offre la possibilité d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'augmente pas de manière substantielle la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de l'immobilier. Lorsque les propriétaires de biens immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ( dans l'État du Delaware pour la transaction, également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les risques financiers. Le statut juridique d'entreprise indépendante permet de garantir que ses obligations restent sécurisées même en cas de faillite de la société mère. Par conséquent, la société à but spécial est parfois appelée entité d'isolement en cas de faillite. Aux États-Unis, le SPV est généralement identique à une LLC ). Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le jeton immobilier, que le propriétaire pourra déposer comme garantie de prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur du jeton.

*(Vous vous demandez peut-être pourquoi RealT, Reinno et de nombreux autres projets choisissent de s'enregistrer dans l'État du Delaware ; c'est parce que 1. Le Delaware dispose du système de droit des sociétés le plus complet, régulièrement mis à jour et spécialisé des États-Unis et même du monde, offrant plus de sécurité et de fiabilité par rapport aux autres États américains et aux autres juridictions mondiales ; 2. La plupart des startups technologiques américaines, deux tiers des entreprises du Fortune 500 et 80 % des entreprises américaines ayant réalisé une IPO choisissent de s'enregistrer dans l'État du Delaware ; 3. Toute personne dans le monde peut facilement créer une entreprise dans le Delaware depuis chez elle en utilisant des services en ligne, pour un coût minimum de quelques centaines de dollars. Les services d'enregistrement fournissent même tous les outils et documents nécessaires pour faire fonctionner l'entreprise, y compris le numéro d'identification de l'employeur (EIN) et le numéro de taxe, et génèrent automatiquement un public.